Ипотечните лихви в България няма да паднат. Поне не и тази година, а и следващата. Може да започнат да се движат леко нагоре, но едва през 2028 година. Дотогава ще гледаме нива, близки до средното за момента – 2,41% на годишна база. Това са прогнозите на почти всички кредитни консултанти.

Банките ще продължат да кредитират. Само за едно тримесечие процентът на сделките при покупка на жилищни имоти с кредит се покачи и вече варира от 55 до 70% за големите градове. Самите ипотечни кредити в край на юни стигнаха до рекордните 18 млрд. евро. В същото време процентът на лошите кредити засега не се увеличава, а лихвите по депозитите рядко надхвърлят 1% годишно. Към това трябва да прибавим и факта, че все повече нарастват сделките за покупка на имот за живеене.

Всичко това кара, и банките, и клиентите им масово да пренебрегват правилото, че парите за плащане на кредитите не трябва да са повече от 30% от семейния бюджет, като масово се стига до 50 и повече процента. Наглед безоблачното ипотечно небе може бързо да се напълни с тъмни облаци и вече има индикатори за този риск.

Осигуровките

Евентуалните бъдещи проблеми се свързват почти изцяло с новия бюджет, въпреки късия му срок. Промените в него ще усетят голяма част от работещите хора, както и работодателите. На първо място са хората с по-високи доходи, които ще трябва да плащат по-големи осигуровки. От една страна, бе увеличен максималният осигурителен доход до 2300 евро, а от друга, бяха качени минималните осигурителни прагове на повечето добри професии с 5%. Повече ще плащат и тези, които се осигуряват сами, като те ще са длъжни да правят вноските на минималната работна заплата от 620 евро, вместо на досегашните 550 евро. А за капак, абсолютно безсмислено бе премахната формулата за определяне на минималната работна заплата и всички експерти възприеха това, като първа крачка към замразяването й.

Всичко това ще стресира системата, която не бе пременяна през последните години. Като добавим увеличената инфлация и вдигането на цените заради въвеждането на еврото и поскъпването на горивата, кумулативният ефект може да доведе до доста по-големи затруднения с плащанията на месечните вноски по ипотеките.

Икономиката е надолу

Сигналите за по-малки доходи идват редом с категоричните симптоми за забавяне на икономиката. Данните на НСИ са доста плашещи, като още в началото на годината бе отчетен спад на общия индекс на индустрията с 8,6% на годишна база. Картината не е много по-различна и в средата на годината.

Ситуацията се усложнява допълнително от факта, че сигурни сегменти, като IT индустрията, също започнаха да изпитват затруднения. Проблемите са свързани с възнагражденията, които или стоят на едно място, или се увеличават с темпове, които нямат нищо общо с непрекъснатия бум на заплатите от последните години.

Работодателите

Работодателите също допринасят за увеличението на фоновия шум. Естествено, първи започнаха да се оттеглят чуждестранни инвеститори, които местят производствата си в съседни държави. Най-тежък и пресен е примерът с Бош, който частично напусна България, като закри инженерния си център в София и освободи 670 високо платени работници, немалка част от които вероятно изплащат ипотечни кредити.

Същото се отнася и за IT сектора, който се преструктурира, но в отрицателен аспект. В момента 10 души чакат за едно работно място, а само преди година всеки, който чат-пат пише код, беше назначаван веднага. Днес работодателите са в силна позиция, а част от най-големите – Vmware и WHG services направиха колосални съкращения, за да оптимизират разходите си. Така и тези, които купуваха по два-три имота, без да мислят, днес вече започват да изпитват сериозни проблеми.

А проблемите могат да станат още по-големи, ако се сбъднат прогнозите са тоталното навлизане на изкуствения интелект, който може да порази заетостта, от енергетиката, до банковия и IT секторите. Прогнозите, че AI ще поеме от 25 до 40% от ежедневните задачи на служителите, не може да не се отрази на безработицата, а от там – и на хилядите хора, които са си купили жилище на кредит.

А цените на имотите продължават да растат

На целия този фон, цените на имотите у нас продължават да растат. Независимо, че броят на сделките пада. Естествено, покачването е с много по-малки темпове, в сравнение с 2025 година, но дефакто това е част от стабилизацията на пазара. Почти всички анализатори считат, че за 2026 година имотите ще поскъпнат средно между 3 и 12 процента. Всичко зависи от вида на имота и населеното място.

И така ще се окаже, че през следващите няколко години, купувачите ще са принудени да купуват имоти на по-високи цени, докато рискът да загубят работа или да им намалее семейния бюджет ще се увеличава със сериозни темпове.