Богатството на българските домакинства надхвърли 1 трилион лева. Цифрата е в лева, защото е към края на 2025 година. 75% от това богатство е в недвижими имоти, а близо 11% са спестявания в банките. Всичко това би трябвало да означава, че пазарът на имоти у нас продължава да се развива бурно, както беше през миналата година. Да, ама не. Всъщност има намаление в цялата страна на сделките от началото на тази година. И така днес, когато сме в еврозоната, сме в странна ситуация. От една страна, част от купувачите твърдят, че не могат да купят нищо, а от друга – има такива, които смятат, че няма проблеми и сделки има достатъчно. Какво става всъщност и кога ще се излезе от тази ситуация?

Новото строителство

Усещането за „заключен пазар“ има две основни, и то реални причини. Най-съществената се корени в новото строителство. Във всички големи градове и респективно – големи пазари, има много започнато ново строителство и много проекти. Големият проблем е поскъпването през миналата година и на труда, и на материалите, като в крайна сметка се стигна до покачване на цената на крайния продукт – завършената сграда. Цената скочи рязко от 750 на 1100 евро/кв.м, и при това увеличение много трудно може да се реализират готовите жилища на пазара, без да се вдигне крайната цена. А в проценти скокът е над 45%. Това увеличава ефекта на „тъмните прозорци“, който чувствително се разви още през второто полугодие на 2025 година. Други предприемачи замразиха обектите, а трети въобще не ги започват. Това доведе до значителен спад при продажбите на ново строителство.

Скъпото предлагане

Втората голяма причина за спада на сделките през първите месеци на тази година, идва от нереално високи цени на предлагането. Това са хората, които изчакваха до последно да продадат на максимално висока цена, като поводът беше предстоящото влизане в еврозоната. Оказа се обаче, че единственото което не поскъпна в България, след приемането на еврото, бяха именно имотите. Почти цялото поскъпване беше изконсумирано през второ шестмесечие на 2025 г. И така се стигна до днес, когато само 10% надцененост на имота го прави непродаваем с месеци.

За това заслуга има и промененото поведение на купувачите. При тях вече няма паника, не се купува на всяка цена. Хората имат много по-големи претенции към качество, инфраструктура и локация, за да пристъпят към сделка. Всичко това допълнително забавя скоростта на сключване на сделки.

Бавно и неравномерно

Изходът от тази ситуация не е много ясен. Най-вероятно търсенето и нивото на сделките ще се възстановяват бавно и неравномерно през тази и следващата година. Цените още повече ще се стабилизират, като платото ще е по-дълго. Това ще накара много от продавачите да преосмислят високите нива, на които предлагат имоти. В същото време това задържане ще помогне на строителните предприемачи да рестартират проекти, които сега чакат, да предоговорят стари договори и да си осигурят свежо финансиране. Именно от възраждането на новото строителство ще дойде и задвижването на пазара, особено в големите градове.

Спекулантите ща помогнат

За постепенното урегулиране на пазара ще помогнат, от една страна спекулантите, а от друга – възраждането на вторичния пазар на старо строителство. Именно вторичният пазар при старото строителство е този, който почти не е засегнат от стагнацията. Сделките са на нива, близки до миналата година. Освен това очакванията са, че все повече жилища ще излизат на вторичен пазар в големите градове, основно заради застаряващото население в централните градски части и неминуемата смяна на генерациите.

По отношение на предлагането и цените, положителна роля ще изиграят спекуланти и инвеститори, които през последните години са закупили по 3-4 апартамента. В момента, заради рекордно високите цени, доходността започва да пада, като това се отнася и за наемите. Оттам прогнозите са за излизане на пазара на тези апартаменти. Едни – за да реализират печалба, а други – за да не загубят.

Колко време ще продължат тези процеси е трудно да се предвиди, затова и анализаторите продължават да са предпазливи в прогнозите си.