Последното тримесечие на миналата година подсказа, че за новото строителство реалността започва значително и трайно да се променя. Първите сигнали бяха увеличените „тъмни прозорци“ и осезаемото нарастване на времето, за което се сключват сделки с жилища ново строителство. Тенденциите се усилват и през първото тримесечие на 2026 година, като статистиката отчете спад на сделките с нови имоти за цялата страна между 5 и 20%. А за различна реалност говорим и заради факта, че въпреки, че България е сред първите в ЕС по спад на строителната продукция, цените остават стабилни.

Качество, а не бързина

Промяната в строителния бранш постепенно води и ще затвърди тенденцията за ориентиране към качествените имоти. Доскорошната панацея „започваш проект >> продаваш една част „на зелено“ >> цените растат автоматично“, вече остава в миналото. Продажбите стават по-бавни, клиентите сравняват много по-дълго време, като вече има и по-чести откази от сделка, или започване на нови преговори. Изводът е, че предприемачът не трябва да е само строител, а все повече – и търговец.

Клиентът все по-малко бърза. Той иска да види жилище с по-функционално разпределение. Площите вътре може да са по-малки, но максимално използваеми, а вложените строителни материали – да са с оптимално качество. Сградата да е енергийно ефективна, но не само на думи. Всеки купувач на имот иска също така да разчита на истинско паркомясто.

Старата мантра – колкото повече квадрати, толкова по-добре, отива в историята. Новото строителство е необходимо да произвежда по-качествени жилища, не просто по-големи.

Високи цени, но по-малки печалби

Реалността по света, а и очакванията в България са, че банките ще стават все по-консервативни по отношение на финансирането на нови строителни проекти. Те ще изискват по-голям собствен капитал и по-значителен процент на предварително сключени договори за продажба на бъдещите жилища. Така банките си гарантират по-голяма сигурност при финансирането на нови проекти.

Естествено, това ще доведе до забавяне на новото строителство и по-малко завършени проекти. В резултат, ще се задълбочи недостига на пазара, което ще подкрепя цените отдолу и няма да позволи цените на новите апартаменти да падат, а напротив – може да си стигне до плавно поскъпване, особено за качествените и луксозни имоти.

От гледна точка на самия предприемачески бизнес очакванията са за свиване на маржовете на печалба. Тази тенденция се подкрепя от непрекъснатото повишаване на цените на строителните материали, както и на труда на работниците. А в същото време, както вече стана дума, цената на крайния продукт може да се повишава, но не и с високите темпове от последните няколко години. Затова се налага изводът, че печалбите на предприемачите в следващите години ще дойдат най-вече от правилната покупка на терени, ефективността на строителството и в крайна сметка – от оптималния продукт, който ще излезе на пазара.

Консолидация на пазара

Що се отнася да бъдещето на самите строителни компании у нас, а и в цял свят, очакванията са за задълбочаваща се консолидация. Това означава, че малки предприемачи с недостатъчен опит и единични проекти, постепенно ще излязат от пазара или ще преминат под шапката на по-големи компании. Може да се увеличат фалитите на по-малки играчи, от което ще спечелят големите предприемачи. Трите основни причини затова са, че големите имат повече свободен капитал, повече завършени проекти, които отговарят на съвременните изисквания, и по-голям опит от малките.

Освен консолидацията, постепенно се променя и портфолиото на строителите. Все повече от големите инвеститори строят не толкова за продажба, а за отдаване под наем. Така наречената схема BTR – Build-to-Rent. Това е огромна промяна, която тепърва се очаква да навлиза устойчиво и на българския пазар. Основната цел е да си осигурят по-стабилен доход при по-малка зависимост от пазарните цикли.