Както на българския, така и на всеки друг имотен пазар по света, има много лоши имоти. Едни са станали такива с годините, а други поначало са построени с нискокачествени материали, в лоши квартали. Въпросът е дали можем да печелим от лошите имоти? Този въпрос задаваме само към инвеститори, а не към потенциалните купувачи, които търсят жилище за себе си.

И отговорът е да, може. Всъщност точно при тях често има потенциал за най-голям марж, защото конкуренцията е малка и цената е силно натисната надолу. Но трябва да се подхожда стратегически, тъй като не всеки „лош“ имот е подходящ.

За кого е този имот?

Златното правило, което следват успешните инвеститори е правилно зададеният въпрос. И той е „за кого е този имот“? Голямата грешка на аматьорите е да търсят отговор на въпроса „добър ли е имотът“? Ако имаш ясен отговор на първия въпрос, например – за студенти, работници, хора с нисък бюджет, фирми със сезонни служители, тогава „имате сделка“. Най-голямата грешка е да нямаш стратегия и да купуваш евтино, без да знаеш защо е евтино.

Какво значи „лош“

За да имате успешна инвестиция в лоши имоти, трябва да сте наясно, че не всичките жилища, които можем да определим като такива, са еднакви. „Златните кокошки“ са апартаменти с поправими проблеми. Те са в лошо състояние и за ремонт. Намират се в занемарена сграда с грозен вход. Разпределението е неудачно, но поправимо, липсва обзавеждане. Не на последно място, като „лоши“ можем да определим жилища, които се продават от собственик, а не чрез доверен брокер, с лош маркетинг, грозни снимки. В резултат обявата стои с месеци без никакъв интерес.

Именно такъв тип „лоши“ имоти водят до най-добрите сделки.

Има обаче, и такива с непоправими проблеми и именно с тях трябва да се внимава. Това са жилища с реално лоша локация, като например в шумни индустриални зони с високо замърсяване на въздуха. Проблемни са и жилища с лоша инфраструктура, при които на практика почти липсва достъп. Като безнадеждни се определят и имотите в лоша социална среда (тип гета). И при тях е възможна печалба, но много по-трудна и бавна, което до голяма степен обезсмисля инвестицията.

Стратегии за преустройство

Лошите имоти винаги се нуждаят от някакъв вид преустройство, за да станат привлекателни за пазара. Максимата „купуваш евтино, ремонтираш и продаваш по-скъпо“ работи дори в по-слаби квартали, но при определени условия. Тези ремонти трябва да бъдат направени така, че апартаментът да стане най-добрият в района след ремонта, а цената да остане достъпна. Например, панелка в слаб квартал, след модерен, но икономичен ремонт, да стане привлекателна за младо семейство с ограничен бюджет, което се мести в големия град.

Другата стратегия е умното преустройство на големи занемарени апартаменти с цел максимална печалба. Такива жилища обикновено се делят на две, обръщат се стари офиси в нови жилища, или се пускат под наем, като отделни стаи. Това увеличава доходността дори и на лоша локация.

Нишови наеми и игра с бъдещето

Печалбата от лоши имоти се реализира не толкова при препродажба, а от отдаване под наем. Ето и типичен пример. Купувате апартамент в слаб квартал за 90 000 евро, правите му ремонт за 15 000 евро и общата инвестиция става 105 000. Ако го отдавате под наем за 500 евро на месец, годишната доходност може да стигне до 7%, при средна за пазара от 4-5 процента.

Тези, които печелят повече от лоши имоти, залагат на „нишови“ наеми. Това означава да пригодите жилищата за определен тип клиенти, които силно преобладават в съответния слаб район. Нишови са наемите, които са насочени към студенти, служители на фирми, чиито бизнес е в индустриални квартали, работници, ползватели на социални жилища. Именно при „нишовите“ наеми могат да се реализират най-големи печалби, защото при тези апартаменти, можете да делите пространството и да отдавате отделни стаи. Така доходността нараства на година до 8-10 процента.

Най-спекулативно настроените инвеститори залагат на своеобразна „игра с бъдещето“. Те купуват в много лоши райони, но обикновено разполагат с изпреварваща информация, която в повечето случаи е публична. Има се предвид райони, в които в близко бъдеще ще започне изграждане на ключова инфраструктура, като метро или голям ритейл парк. Затова се гледат и различни репери, най-ясният от които е появата в този квартал на все повече ново строителство. Това рисково, но и най-печелившо.

Големите грешки

Спекулациите с лоши имоти не са за всеки инвеститор, защото много неща могат да се объркат, които предварително не биха могли да бъдат предвидени. Има обаче, големи грешки, които трябва да бъдат задължително избягвани. Първата и най-разпространена е, че ремонтът ще оправи проблема с локацията. По този начин се стига и най-лесно до най-големия проблем – да блокираш капитал в неликвиден имот.

Друга голяма грешка е да надцениш търсенето в района на принципа „все някой ще го купи“. Тази грешка се допуска винаги, когато сте игнорирали изначалния въпрос – кой е потенциалният клиент за този имот.