Открай време българинът обича собствеността. Според последната статистиката на Евростат над 85% от хората в България разполагат със собствен имот. Това е една от причините за големия ръст на цените и продажбите на жилища през последните години. Но, противно на логиката, пазарът на наеми също се развива добре, и дава доходност средно между 4 и 6% годишно. Това показва, че вече немалко нашенци избират апартамент под наем, вместо живот назаем – покупка на имот с ипотечен кредит. Кой от двата варианта е по-добър, зависи от много фактори и сметки, както и от нагласата на купувачи и потенциални наематели.

Пазарът, парите и нуждите

Преди да вземете решение дали да купите или наемете даден имот, трябва много добре да прецените три неща.

На първо място е за какво ви трябва жилището. Дали с дългосрочната цел да създадете семейство или да разширите семейния дом, или краткосрочно – поради нова работа, проект, принудително местене в друг град за определено време.

На второ място естествено, са средствата, с които разполагате – спестявания и текущи възнаграждения.

Третият параметър е трендът на пазара. Ако за първите две можете да прецените сами, то за третия ви трябва специалист – доверен брокер. Именно вашият брокер ще прецени дали ако купувате, за да живеете краткосрочно в дадения момент, после ще трябва да продавате на загуба, и съответно – е по-добре да наемете жилище, или покупката е оправдана.

Краткотрайните покупки са безсмислени

Най-общо казано, в случай, че трябва да сменяте жилище заради краткотрайна промяна на работното място, довършване на образование, специализация, то по-добрият вариант е да наемете апартамент, а не да купувате. Това важи и за тези младежи, които излизат от семейството да заживеят за първи път самостоятелно. Простата сметка показва, че за една календарна година в София за наем ще изхарчите между 5500 и 11 000 евро. Тук влиза и комисионата на брокера. В същото време, за едно жилище от само 100 000 евро, разходите при покупката възлизат на 7000-8000 евро, в зависимост от това дали ще купувате с кредит или – не. Тук влизат държавната такса при прехвърляне, таксата на нотариуса, таксата на Агенция по вписване, такси при евентуално усвояване на банков кредит, както и брокерската комисиона. При това говорим за идеалната покупка, при която влизате в новия си дом, без да са нужни никакви средства за ремонт и довършване.

Първоначалната сметка

Когато млада двойка реши да заживее заедно, след като се е преместила в големия град и е започнала нова работа с добри доходи, тя трябва да направи точна сметка и да избере дали да купи желаното жилище или да остане под наем. Първоначалните изчисления винаги водят към извода, че е по-добре да купите жилище, защото месечната вноска е дефакто покупка на бъдещ актив, а наемът – невъзстановим разход.

При наемите сметката е по-лесна, защото освен месечния наем, имате само текущи разходи по поддръжка на жилището и комуналните услуги – ток, парно, вода и интернет. Големите структурни ремонти се поемат от наемодателя.

При покупка на собствено жилище, особено с кредит, разходите са доста по-различни. Обикновено месечната вноска по кредита е малко по-висока от наемната цена, но това зависи от първоначалната вноска по ипотеката. Всеки, който тегли кредит и изплаща на „равни месечни вноски“, трябва да знае, че банките правят погасителния план така, че първите няколко години да покривате приоритетно лихви и много малък процент от главницата. Освен това, в 90% от случаите, са необходими още средства за завършване – при ново строителство, или за ремонт – при вторична покупка.

Семейният бюджет

Накрая опираме до семейния бюджет. Той показва дали имаме възможност да купим желаното ново жилище, или ще трябва да почакаме и да останем под наем. На първо място е добре да разполагаме със собствени средства за самоучастие в ипотечния кредит, които да не са под 20%. В идеалния случай трябва да се стремим да осигурим около 50% от необходимите средства за закупуване на имота. Тук влизат спестяванията, както и приходи от продажба на друг недвижим имот, който не е текущо необходим. Разбира се, трябва преди това да се отделят пари и за ремонта на новото жилище.

Изключително важно е да предвидите буферен фонд, който да възлиза на 6 месечни вноски. Така ще можете да реагирате спокойно и трезво при форсмажорни ситуации.

Ако трябва да теглим чертата: при покупка с кредит на апартамент от 100 000 евро, трябва да имате предварително поне 40 000 евро кеш. Тук влизат 20 000 евро самоучастие, 15 000 евро за довършителни дейности и обзавеждане и 5000 евро буфер. За да сте спокоен собственик, който впоследствие да може да купи още по-голямо жилище, а старото да отдава под наем, с който да изплаща по-лесно новата ипотека.