В България, в над 90% от случаите, инвестирането в недвижими имоти се изчерпва с покупката на едно жилище. Впоследствие то може да бъде продадено с печалба. Вторият масов вариант е отдаването му под наем, което също генерира приход за определен период от време. Всъщност в света има почти необятни възможности за инвестиране в недвижима собственост, различни стратегии и техни разновидности. Можете да станете физически собственик на имотите, а може да инвестирате в акциите на някакъв фонд, чиито активи са в недвижима собственост. В следващите редове ще ви покажем как можете на направите BRRRR и да печелите от имоти.

Какво е BRRRR

BRRRR е стратегия за инвестиране, при която със сравнително малко собствени средства, можете да натрупате значителна собственост и печалби. Цялата схема се крие в абревиатурата BRRRR.

B–Buy или купи. Търсите и закупувате имот, който трябва да е под пазарната цена. Може да е занемарен, в лошо състояние, нуждаещ се от ремонт или на собственик, който е мотивиран да продава бързо, по една или друга причина. Целта е да купиш имот със „скрита стойност“.

R–Rehab или реновирай. Купеният имот трябва да бъде ремонтиран с предварително определен бюджет. Целта на ремонта е да вдигне стойността на жилището, като не се търси лукс, а максимална възвращаемост. Акцентира се върху бани, кухни, инсталации, подови настилки.

R–Rent или отдай под наем. След ремонта, имотът се отдава под наем на стабилен наемател. Може да е дългосрочен, може и през платформи за краткосрочно отдаване. Идеята е да се калкулира положителен месечен паричен поток, или казано по-просто – месечният наем да е повече от евентуална вноска по ипотечен кредит. Всеки, който инвестира по този начин, трябва да знае, че банката иска да види доказуем доход от наем.

R–Refinance или рефинансирай. След като имотът е ремонтиран и отдаден под наем, следва рефинансиране на по-високата оценка, като по този начин вече сте покрили цялата или голямата част от първоначалната инвестиция.

R–Repeat или повтори. С освободения капитал купувате следващ имот и повтаряте целия процес. Така, поне на теория, портфейлът расте експоненциално, а не линейно. Естествено, ако правите всички стъпки както трябва.

Кога излиза сметката

Има няколко задължителни предпоставки, за да излезе сметката ви при стратегията BRRRR. На първи място е задължителната консултация и водене на сделките с доверен брокер. При подпазарна цена, могат да се очакват скрити проблеми с имота, затова правните проверки са изключително важни и това може да направи именно брокерът. Той помага и при избора на инвестиционен имот, както и при отношенията с банката.

Другото условие е точното определяне на имота, който ще бъде закупен. Той трябва наистина да има потенциал, а не просто да е „руина“ в краен квартал. Това означава перспективна локация, умерена нужда от реновиране и оптимална покупна цена. Разбира се, трябва стриктно да изпълните бюджета си за ремонт.

Само при тези условия ще ви излезе сметката.

Най-просто казано, ако купите един имот за 80 000 евро и инвестирате в ремонт 20 000 евро, общата стойност ще излезе 100 000 евро. Крайната цел е да извадите за отдаване под наем апартамент с пазарна стойност от 140 000 евро. Когато рефинансирате от банка 75%, то ще имате чисти пари от 105 000 евро, които можете да инвестирате във втори имот.

Банките не обичат тази схема

В български условия схемата BRRRR не действа толкова гладко. Основната причина за това е отношението на търговските банки. Рефинансирането на голяма част от средствата е ключово за успеха и бързината. Банките в България обаче, не са свикнали много на подобни индивидуални инвеститори. Те изискват доказването на сигурен доход, като признават приходите от наеми само при дългосрочен договор със стабилен наемател и до 80% от месечната сума. Освен това твърде често изискват допълнителен доход от трудов договор, което също е своеобразна спирачка. Въобще, никога не споменавайте пред банковия служител схемата BRRRR, както и не казвайте, че купувате имота като част от инвестиционна програма. Доверието автоматично спада.

Най-простото решение е работа през доверен брокер на имоти. Освен това е много по-лесно и безпроблемно да рефинансирате през друга банка за собствени нужди.

Всичко трябва са обмисля предварително, защото възможността да се провалите винаги съществува. Както при всяка друга инвестиция.

  • Материалът не е с цел покана за инвестиране!