Противно на твърденията, че пазарът на имоти в България въври към сценария от 2008 година, всички параметри показват, че такъв риск няма. Към края на 2025 г. цените се покачваха умерено, търсенето бе повече от предлагането, заплатите на хората се увеличаха с ръст по-голям от инфлацията, а новото строителство вреше и кипеше. Началото на 2026 г. продължава тези тенденции. Всичко това дава възможност за разширяване на пазара, както от гледна точка на локации и обекти, така и от гледна точка на все по-нови възможности за инвестиране. Именно за това спомага постепенното, макар и много плахо, навлизане у нас на най-модерната и бързо развиваща се форма на колективна инвестиция в имоти – краудфъндинг. Трябва да отбележим обаче, че това е само една от възможностите за споделена покупка на недвижим имот.

Какво представлява

Това е платформа-онлайн посредник, свързващ потенциални инвеститори, със строители или собственици на имоти, които търсят финансиране. Най-простият пример е, когато дадена строителна компания иска да построи нова жилищна кооперация и има нужда от заемен капитал. Вместо да тегли кредит, предприемачът пуска проекта за сграда в краудфъндинг платформа и по този начин се обръща за средства към стотици малки инвеститори. Ако инвеститорите харесат офертата, те могат да участват със суми от 250 до 2500 евро, например, като събраната обща сума се използва за реализацията на проекта. Когато новата кооперация бъде завършена и започне да носи печалба, под формата на наеми, например, то инвеститорите ще получат част от тази печалба, пропорционално на първоначалната си инвестиция.

Как работи

Системата за споделено инвестиране в имоти не е особено сложна. Първото, което правят тези, които се нуждаят от капитал, е да публикуват проекта си на дадена платформа. Тя проверява проекта подробно – в две основни направления. На първо място е юридическата проверка, а след това се прави проверка и на финансовите параметри. Когато проверките минат и проектът е качен на краудфъндинг платформата, инвеститорите могат да избират и да направят своята покупка онлайн.

Моделите за инвестиране

Обикновено през платформата се предлагат няколко модела за инвестиране. Първият и може би най-популярен е така нареченият buy-to-let модел. По този начин се купуват готови имоти, които се отдават под наем. Вторият модел е финансиране на строителство или реконструкция на имот, който впоследствие се продава. Третият популярен модел е инвеститорите да спонсорират строителна фирма, чрез заеми, които после се връщат с лихва.

По принцип минималната инвестиция, през който и да е модел, е между 100 и 1000 евро. Предимствата на самата инвестиция са, че започваш с малка сума, и в същото време можеш да не вложиш пари само в един проект, а в проекти в различни градове и държави, както и в различни типове имоти. В същото време платформата се грижи за всички административни детайли, като осигурява на инвеститора максимална прозрачност. Това дава възможност да се наблюдават данните за имота, оценките и очакваната доходност.

Печалбата и рискове

След като инвестициите са набавени, проектът започва да се изпълнява, а инвеститорите получават периодични отчети за напредъка. Когато проектът се реализира, идва моментът на изплащане на доходността. При наемните модели, инвеститорите получават процент от наема, обикновено на месец или тримесечие.

При капиталовите модели на инвестиране, печалбата се изплаща, като процент от продажбата на имота.

Разбира се, както при всички инвестиции в имоти, така и в този случай има рискове. Основният риск е от ниска ликвидност, когато се окаже, че трудно можеш да продадеш дела си преди края на проекта. Има и пазарен риск от падане стойността на проекта или от крайния му провал.

Данъци и проверки

Преди да решите на инвестирате споделено в имот, е добре да направите съответните проверки на платформата и на данъчното третиране. В повечето случаи доходът се получава от капитал – лихва, дивидент или печалба от продажба или наем. Ако платформата е в България, а има такива, то ще платите данък от 10% по ЗДДФЛ. Ако платформата е чуждестранна, то данъчното третиране може да зависи от двустранни спогодби за избягване на двойно облагана.

Освен данъците е добре да обърнете внимание как точно е структурирана сделката – дали се заплаща само дял от имота или се създава дружество, което притежава имота. Ако е вторият вариант, то е необходимо да се поинтересувате какви са вашите права, като това дали имате глас в управлението и как се разпределят приходите и разходите.

Много е важно да се уверите в ликвидността на инвестицията, на първо място под формата на механизми за излизане от нея.

И не на последно място, както при всяка друга инвестиция, трябва да си направите проверка за репутацията и историята на съответната платформа за краудфъндинг – какви са реализираните предишни проекти на нея и каква доходност е постигната.

Настоящият текст не представлява покана за инвестиране.