За първи път видях цели блокове ново строителство вечер след 20 ч., да са 90% с тъмни прозорци през далечната 2008 година. Те бяха въведени в експлоатация с акт 16, всички апартаменти бяха продадени, а в същото време вътре не живееше никой. Нито собственици, нито наематели.

Сега, 17 години по-късно, се наблюдава същият феномен – феноменът на „тъмните прозорци“. И през 2008 година, и днес цените растат, търсенето е голямо, а предлагането – ограничено. Причините обаче са различни и това дава увереност на днешните купувачи и собственици, че няма да се повтори трагедията със спукания имотен балон от 2008 година, който даде началото на последната голяма икономическа криза.

Между 30% и 37% в София

Тъмните прозорци не са български феномен. Наименованието идва от Великобритания – dark windows или ghost apartments. Днес в София, според различни източници, празните готови апартаменти се движат от 30 до 37%. Според Световната банка, в средата на миналата година те са били 30%, но според други пазарни агенти, в момента процентът е по-голям и гони 37%. В някои нови сгради в луксозни квартали този феномен достига до 60%. В същото време, в централните части на столицата процентът е най-нисък – 20-25%. Около една четвърт от сградите са с тъмни прозорци в другите големи градове на страната.

Причините са различни

През 2007-2008 година основната причина за феномена беше силният спекулативен натиск от страна на външни инвеститори – основно купувачи от Русия и бившите руски републики. Днес причините са съвсем различни. На първо място са сделки, при които хора с излишни средства се опитват да спасят парите си от нулевите лихви по банковите депозитите и високата инфлация. В същото време, днес има реални предпоставки за голямото търсене и вдигането на цените – непрекъснатото и значително повишение на доходите на хората за последните 4 години.

Третата причина е чиста спекула. Хора купуват и нито отдават под наем, нито препродават, с цел да изчакат предполагаем нов голям скок в цените.

Четвъртата причина касае тъмните прозорци в централните части и вторичния пазар. Там от повече от година предлагането е изключително оскъдно, като продавачите отново са с мисълта за огромни печалби.

И последната причина е свързана с наемите. Тук София е по-слабо засегната отколкото други големи европейски столици и градове. Това се дължи на факта, че у нас кратковременното отдаване под наем е доста по-слабо застъпено и по-малко жилища се отдават под наем чрез AirBnB и Booking.

Най-големият дефект – изкривяването на цените

Феноменът „тъмни прозорци“ води до няколко неприятни дефекта на имотния пазар. Както в чужбина, така и у нас, най-значимият дефект е изкривяването на цените. Изкуственото задържане на жилищата и дърпането им от пазара, с цел предполагаемо (но абсолютно несигурно) поскъпване, кара цените да се повишават. Това става без реални пазарни причини и е част от причините за покачването на цените в големите градове, както ново строителство, така и вторичен пазар.

Нереално високите цени водят след себе си друг неприятен ефект – увеличаването на неравенството в обществото. Обикновени хора с нормални доходи все по-трудно успяват да си купят жилище за живеене, защото спекуланти продават на нереално високи цени.

Тъмните прозорци са и една от причините за липса на транспортна и социална инфраструктура в новите квартали. Проблемът там е толкова по-голям, колкото повече са празните жилища. На хартия се води, че кварталът е оживен, а всъщност обитателите са малко. От тук и слабият интерес на община и инвеститори към изграждане на инфраструктура.

Възможните решения

За да се преодолее проблемът с тъмните прозорци има различни решения и предложения, но реализацията им би била трудна и бавна. От 2024 г. се обмисля въвеждането на такса или данък върху необитаемите жилища у нас. Очакванията са, че по този начин ще се стимулира собственикът или да го продаде, или да го отдава под наем. По-старо и по-екстремно е предложението за вкарване на необитаеми апартаменти в общинския жилищен фонд, след определено време без разпореждане с имота.

Най-прясно е предложението от пролетта на тази година, което цели да се въведе повече прозрачност и контрол, особено върху инвестиционни сделки и финансиране. Целта е да се избегне спекула и купуване „наготово“, само с цел задържане на цената и нейното екстремно покачване.