В края на януари, обръщайки глава назад към търговията с имоти през 2025 година, ще видим един пазар с непрекъснат растеж, който на пръв поглед не е разочаровал никого. Купувачите купиха мечтания дом и то бързо, продавачите постигнаха рекордно високи цени, също така бързо, а посредниците реализираха страхотните над 226 000 сделки, като само за София са 40 629.

И понеже на този свят, и особено в днешни дни, няма нищо съвършено, ще трябва да отбележим, че все пак 2025 г., беше по-слаба откъм брой сделки спрямо 2021 и 2022 г. Даже София не можа да подчини рекордната досега 2007 година. Непрестанното покачване на цените пък попречи на инвеститорите за максимален доход, а новите наематели са опариха от наистина рекордните нива на наемите в края на годината, които за двустайно жилище в престижен район в Столицата достигнаха 1000 евро на месец.

Еврозоната и цените

Цените на жилищата в България никога не са били толкова високи. По тази констатация спор няма, след като положителният тренд бе стабилен през цялата 2025 година, и особено през третото тримесечие. Обяснението е просто. От юли официално бе даден знак, че страната ни влиза в еврозоната и това подейства, като страхотен катализатор за търсенето и за цените. Поскъпването бе най-изразено в София, където към края на годината средните цени вече бяха с малко над 18% по-високи, спрямо предходната, а в цифрово изражение достигнаха до 2300 евро/кв.м. Високите средни цени, които в луксозните квартали доближиха 5000 евро/кв.м, се свързват и с рязкото покачване на търсенето, докато предлагането остана леко резервирано. Купувачите бързаха от страх, че цените ще се качат още повече след официалното въвеждане на еврото от януари 2026 г. В същото време продавачите задържаха офертите, с надеждата, че поскъпването ще доведе наистина до по-високи цени в началото на 2626 г. Така през четвъртото тримесечие сделките паднаха, а цените се качиха.

Сходна е ситуацията и в другите големи градове, като най-съществено поскъпване имаше в Пловдив, Варна и Бургас. В Града под тепетата средната цена се равни на 1500 евро/кв.м, а в определени луксозни райони средните цени стигнаха 2500 евро/кв.м. В Морската ни столица Варна, средните цени се качиха до 1800 евро/кв.м.

Лихвите и кредитите

Всичко, което важи за цените, се отнася и до кредитирането през 2025 година. БНБ отчете в края на октомври месецът с рекордните за всички времена 1,3 млрд. лв. отпуснати за закупуване на жилища. Най-много кредити бяха отпуснати в София, Пловдив, Варна и Бургас, като близо 80% бяха за закупуване на ново строителство. Спад в кредитирането бе отчетен през последните два месеца на годината, основно защото пазарът се успокои, поради това, че очакваното приемане на еврото, бе калкулирано в голямата си част.

За ръста на ипотеките имаше и още две причини. Едната е свързана с ниските лихви, които предлагат банките, около 2,2 – 2,3% на годишна база. Прогнозата е, че тези лихви няма да се променят и през тази година. Другата причина е продължаващото нарастване на доходите, макар че статистиката на НСИ показва, че ръстът на средната заплата бе по-нисък от ръста на средните цени.

Новото строителство и инвеститорите

Новото строителство продължава да бъде много търсено, както от купувачи на имоти за лично ползване, така и за инвестиция.

„Основната част от пазара за 2025 г. бе съсредоточена в покупката на жилища за живеене, като за инвестиция се сключиха не повече от 30% от всички сделки. Инвеститорите бяха насочени основно към новото строителство“, коментира Анас Хамид от Фронт офис на Явлена в София.

Инвеститорите продължават да избягват вторичния пазар. Там цените са по-високи, защото сделките са съсредоточени в централните градски части, а в същото време имотите са в по-лошо състояние и се нуждаят от допълнителни разходи за ремонт.

От гледна точка на начина на инвестиране – в имоти за препродажба или за отдаване под наем, доходността през 2025 г. бе повече от добра, но не и рекордна. Тези, които отдават под наем, можеха да разчитат на годишна доходност, след данъци, в размер на 4-5%. При инвеститорите в имоти за препродажба доходността бе малко по-висока – около 6% на годишна база, но и рисковете остават по-високи.