4 неизвестни пред имотния пазар, преди влизането в еврозоната
Независимо от непрекъснатото повтаряне, че приемането на България в еврозоната не би трябвало да се отрази пряко на пазара на недвижими имоти, броени месеци по-рано същият този пазар вече е в своеобразно кресчендо. Това се отнася разбира се основно за София и големите областни центрове, където експоненциално се увеличават купувачите, които бързат да купят, без да имат реална нужда. В същото време и в почти същата зависимост насреща им се увеличават продавачите, които дърпат имота си от пазара „защото цените ще скочат след въвеждането на еврото“.
„Няма никаква друга причина за това, което се случва на пазара от началото на годината. Още сме в средата на октомври, а средните цени в София при продажбите са се вдигнали с 12-14 процента. Няма почти никакво значение за кой сегмент става въпрос, като тенденцията е сходна и при наемния пазар“, коментира Анас Хамид от Фронт офис на Явлена.
Загадката ЕЦБ
Преди да разгледаме основните три сценария за развитие на пазара в първите месеци на 2026 година, ще видим кои са четирите големи неизвестни, свързани с влизането ни в еврозоната, които наистина биха повлияли на търговията.
Основната е кредитирането и лихвите по ипотечните кредити. Именно ипотечното кредитиране държи високо сделките с имоти ново строителство. Лихвите по кредитите през 2026 г. вече ще зависят и от политиката на Европейската централна банка. Вдигането на лихвите е един от инструментите за справяне с инфлацията, но именно в еврозоната, този инструмент се настройва много бавно и фино.
„Ако ЕЦБ вдигне лихвите по кредитите значително, това може да се отрази много неприятно на силно задлъжнелите южноевропейски страни. Техните дългове, които и без това са високи, ще станат толкова скъпи, че ще бъдат много трудни за обслужване. Затова, ако има някакво вдигане на основния лихвен процент в еврозоната, то ще бъде минимално. От друга страна, в България лихвите по ипотечните кредити са на историческо дъно, и всички трябва да са наясно, че ще има поне едно вдигане“, сподели за Явлена банкерът Левон Хампарцумян.
Всичко това банкерът коментира под условие, че не може да се говори за шоково вдигане на лихвата, но е ясно, че по-евтини кредитите няма да стават. В момента лихвите по ипотечните кредити у нас вече са на ниво от близо 2,2%, а в София не можеш да си купиш и колиба на цена под 2200 евро/кв.м.
Първият бюджет в евро
Приемането ни в еврозоната ще се отрази за първи път и на държавния бюджет, а някои от параметрите, които ще бъдат записани в него, пряко влияят върху пазара на имоти. В момента наблюдаваме едно суетене около бюджета за догодина, като за първи път ще минем и през санкция на Европейската комисия. Основните неща, които касаят имотния пазар, са евентуални промени в данъчното законодателство и политиката по доходите. За разлика от досегашните бюджети, първият евробюджет на България ще мине през две санкции. Първата е на Фискалния съвет. Зам.-председателят Любомир Дацов вече неколкократно заяви, че изготвянето на бюджет 2026 се бави. Бюджетният дефицит през 2026 г. според него трябва да е максимум 2%, при очакван над 5% за тази година. За да се намали този дефицит, ще трябва да се намалят разходите за вдигане на заплати и пенсии. Именно изпреварващото вдигане на доходите през последните 4 години е един от основните двигатели на пазара на имоти. Ако се промени ситуацията, то това директно ще намали търсенето, а от там – ръста на сделките и цените.
Неизвестните с данъците
Другата голяма неизвестна в евробюджет 2026 година е евентуалната промяна в данъчната ни система. Най-лошото е, че основният натиск е върху вдигането на данъците върху недвижимите имоти – от повишаване на данъчните оценки, до качване на такса „смет“. За това настояват и от Международния валутен фонд. Експертите на фонда смятат, че вдигането на имотните данъци ще охлади пазара на имоти. Очакванията са, че правителството може да отстъпи в тези искания пред МВФ, за да има основание да не качва другите данъци и осигуровки.
Вторият риск, свързан с пряко с данъците и осигуровките в евробюджет 2026, е голямата вероятност да се увеличи или премахне максималният осигурителен доход. Това директно ще удари по доходите на най-платежоспособните клиенти на пазара на имоти, а от там – и върху ръста на сделки и цени на самия пазар.
Реакцията на банките
Четвъртата голяма неизвестна, свързана с приемането ни в еврозоната, е реакцията на търговските банки, които в момента изчакват да видят новия бюджет, новите данъци и преките разпоредби на банките-майки. Всичко това е свързано с предстоящото развързване на близо 23 милиарда лева, които в момента банките държат като задължителни резерви в БНБ. С приемането ни в еврозоната, огромната част от тези пари ще влязат в обращение и не е ясно банките в кой сектор на икономиката ще ги насочат. Ако част от тях отидат за ипотечни кредитиране, това със сигурност ще подбутне пазара отново в посока нагоре, но ако нито евро не излезе на този пазар, то това ще е знак за свиване на кредитирането.
Всички тези неизвестни държат пазара на имоти в своеобразен шах. В следващ текст ще проследим трите сценария на развитие и ефектите от тях, след приемането ни в еврозоната.