Второто тримесечие на тази година бележи ръст от близо 10,5% по брой сделки спрямо същия период на 2024 г. Продажбите за април, май и юни бяха на път да бият и рекорда от 2008 г., когато за второто тримесечие бяха сключени 10 980 сделки. Но днес ситуацията е коренно различна спрямо 2008 г. Тогава започна последната голяма финансова криза и последва срив на пазара на имоти. Към днешна дата България е приета в Еврозоната и предстои още по-горещ пазар, повече сделки и покачване на цените. Оттук – още повече работа за брокерите на недвижими имоти. В агенциите с добра репутация и традиции брокерите не само свързват купувач с продавач и обезпечават бърза сделка. Те правят и редица проверки на собствеността на имотите, които се предлагат, като част от своята услуга, за да няма на финала на сделката изненади и разочарование. А проверките са повече от наложителни.

За тежести

Ще започнем с една стандартна хипотеза. Наследявате имот преди 5 години от починали родители и не си правите труда да го прехвърлите на ваше име в общината. Решавате днес да го продадете, вадите си удостоверение за наследници и мислите, че всичко е наред. Но при предварителния договор се оказва, че върху имота има тежести – незаличена ипотека. Вашите родители не преминали през процедурата за заличаване на ипотеката в Агенция по вписванията или са си мислили, че банката го прави автоматично. И се започва едно търсене на документи, времето се разтегля, купувачът се изнервя и има риск сделката да пропадне. Затова се работи с доверен брокер, който не би допуснал подобна ситуация.

Проверката на собствеността на имотите се прави в Имотния регистър, воден от местните Служби по вписванията към съответните районни съдилища. Имотният регистър осигурява публичност на вписаните актове за собственост, възможни тежести върху имота, като ипотеки, и всякакви други вписвания и отбелязвания.

Проверка на собствениците

Освен моментната картина и възможните тежести, в Имотния регистър се проследява и историята на собствеността през всички сделки и собственици назад във времето. Проверката показва дали имотът е чист от възможни тежести и дали продавачът е единствен собственик. Има множество случаи, при които се оказва, че продавачът има брат или сестра, живеещи в чужбина например, които се явяват съсобственици. Затова, особено при сделка с наследствен имот, е задължително още в началото на сделката, продавачът да покаже актуално удостоверение за наследници, откъдето да е видно, че той е единствен собственик и има право да продава имота. Освен това, при наследствен имот, друга проверка, която прави агенцията за недвижими имоти, е дали предишните собственици не са направили завещание. Това коренно би променило собствеността и отворило врата за още проверки и проблеми.

Данъци и сметки

За да няма главоболие купувачът, трябва още в предварителния договор ясно да е записано, че в деня на продажбата, продавачът трябва да представи всички разписки за платени данъци и сметки към обществените доставчици на услуги. Нерядко срещан е проблемът, при който наследен имот, който се продава, се оказва със сериозни сметки за парно и неплатени данъци за години назад. В този случай, собственикът трябва да издири партидите, да подаде молба за приспадане на задължения, минали по давност, и да плати остатъка. Неприятното е когато тези дългове излязат в последния момент. Разбира се, това е далеч по-добрият вариант, отколкото да се окаже, че съответната топлофикация е осъдила стария собственик и е извадила изпълнителен лист. Затова е добре всичко да се подлага на съмнение и да се проверява. Именно брокерите са тези, които знаят и проверяват за всички подводни камъни.

За поземлените имоти

Покупката за парцели също изисква доста проверки, които се извършват от или с помощта на агенцията за недвижими имоти, с която работите. Проверка се прави на първо място в съответната Поземлена комисия. Там се вижда дали поземленият имот е възстановен назад във времето, или може да се окаже, че такъв документ липсва и той все още е държавна или общинска собственост. В поземлените комисии се правят и проверки дали към съответния имот няма реституционни претенции. Ако няма, се издава съответното удостоверение, с което се смята, че процедурата по възстановяването на собствеността на имота е завършена. Също такова удостоверение се издава и от общините и областните управи, с което става ясно, че върху имота няма претенции от държавата или общината. Ако върху поземления имот има някаква постройка, трябва да се провери и дали тя не е незаконна, защото в годините назад, особено във вилните зони, има издигнати много незаконни постройки.