Ипотечното кредитиране е основен инструмент при сключването на сделки с недвижими имоти. През последните години банките свалиха рекордно лихвите и това направи жилищните заеми поносими и за хора с по-малко средства. По данни на БНБ към края на третото тримесечие на тази година кредитите за домакинствата възлизат на 50 млрд. лв. Само за изминалата година банките са отпуснали близо 8 млрд. лв. за нови жилищни кредити, като през декември 2024 г. са дадени 778 млн. лв., срещу 591 млн. лв. за декември 2023 г. Това е ръст от над 31% само за една година. На фона на всичките тези цифри не трябва да се изненадваме, че често се стига до вторични продажби на вече ипотекирани имоти.

Кога?

Има различни причини, поради които се стига до продажба на ипотекирано жилище. В зависимост от тях се избира измежду вариантите за сделка с такива имоти. Най-тривиалната причина е невъзможност за погасяване на ипотечния кредит. Когато не можете да платите три поредни вноски, банката може да премине към принудителни мерки, осен ако не се постигне споразумение за преформатиране на кредита. В такива случаи трябва да се действа бързо, а не в последния момент.

„При днешния динамичен и ликвиден пазар този проблем не е толкова съществен. Нивото на лошите кредити е сравнително ниско и рядко се стига до такива продажби“, коментира за Явлена Младен Веселинов, управител на CreditMap.

Друга основна причина за продажба на ипотекиран имот е покупка на ново жилище. Може продавачът да иска по-голямо и хубаво семейно жилище, а може да е спекулант с имоти.

Заличаване на старата ипотека

Най-чистият вариант за заличаване на ипотеката е този, при който ипотеката се погасява от собственика преди сделката. Първата стъпка е получаване на удостоверение от банката за остатъка по кредита. След това задължението се погасява, банката вдига ипотеката, заличава се в имотния регистър и сделката се изповядва за имот без тежести. Този вариант е удачен, когато задължението по ипотеката е относително малко.

Най-често срещаният вариант

Най-често срещаният вариант е, когато ипотекиран имот се закупува с нова ипотека от страна на купувача. Тогава също се изисква писмо от банката за оставащия размер на първия кредит. След като купувачът е одобрен от неговата банка, се учредява втора по ред ипотека и се откриват две сметки. По първата се изплаща първата ипотека и тя се заличава. Така втората ипотека става първа, каквато е и целта. По втората сметка се превежда горницата от втория кредит, ако има такъв, и след изповядване на сделката парите се превеждат на продавача. В тези сделки няма никакъв риск, защото всички проверки са правят от банката.

Финансиране от купувача

Има случаи, при които ипотеката се запазва до извършване на самата сделка. Това са вариантите, при които финансирането на цялата сделка и погасяването на старата ипотека, в частност, става със собствени средства на купувача, а не с нов ипотечен кредит. Цялата операция е описана и уредена в предварителния договор, ката сумата за покриване на ипотеката е част от продажната цена по сделката и е различна от капарото. Самото капаро също може да се използва за покриване на ипотеката.

Сумата за покриване на ипотеката се превежда директно на банката, след като тя издаде съответното уведомително писмо с остатъка по нея. Едва след това банката заличава ипотеката. Сделката се изповядва пред нотариус, след като остатъкът от сумата бъде платен от купувача на продавача, и след уверение от банката, че ипотеката е заличена. В тези случаи, обаче е необходим много ясен и професионално изпипан предварителен договор и е повече от наложително да ползвате специалист – адвокат или доверен брокер с познания в материята. 

Защо с брокер?

При всички варианти е добре да се опрете на агенцията за недвижими имоти, на която имате доверие. Сделките с ипотека изискват познаване на необходимите документи, комуникация с банката, предоставила кредита, консултиране на точната цена, при която ще се оферира имотът и може да се сключи сделка. Много важна е и комуникацията с потенциалните купувачи, защото все пак се продава имот с тежести. Този имот трябва да се представи и рекламира на пазара по най-добрия начин, за да се преодолеят притесненията на отсрещната страна. Освен това, брокерът е човекът, който ще помогне при подготовката на самия имот за продажба, като набиране на необходимите документи, извършване на огледи и представителство пред банката.