Каквито и статистики да гледаме, със сигурност над 85% от българите купуват имот за живеене. Една много малка част от тях дават жилищата под наем с цел печалба, а тези, които спекулират са направо рядък вид. С изключение на схемата „купувам евтино, ремонтирам и продавам с печалба“. Много от собствениците не биха ви чули даже, ако се опитате да обясните, че има и друг вид спекула с имоти, която би донесла 2 пъти по-висока доходност от традиционната. При съответния риск, разбира се. А в развитите икономики, особено в САЩ и Западна Европа, където липсва култ към собствеността, отдавна използват хубавите имоти, като лесен генератор на капитал.

Схемата

Съществуват много варианти, но ние ще се спрем на най-популярния и лесния. Купувате или наследявате хубав имот, за който вашият доверен брокер би дал висока оценка. Това означава, че апартаментът е с параметри, които показват, че пазарната му цената в дългосрочен план няма да пада, а даже ще се качва. И да се преместите да живеете в това жилище, то това не означава, че то трябва да остане статично във времето. Вместо това, вие можете да ипотекирате апартамента във вашата банка и да получите значителен свободен капитал при доста по-ниска лихва отколкото при бизнес заем. С парите от ипотеката се включвате в нов бизнес проект, който може да няма нищо общо с недвижимите имоти. Така не само вие сте работили цял живот за имота, но и той започва да работи за вас.

Ефектът на финансовия лост

Тази схема носи своите рискове и вие не трябва да забравяте това при реализацията й. За да намалите входящите рискове максимално, трябва да се стремите към изпълнението на две условия. Първото е – не започвайте, когато пазарът на имоти е в криза и цените са надолу. Второто правило е – купете и използвайте имот с потенциал. Това означава, че жилището е подценено и достатъчно добро, за да генерира само по себе си растеж на цената в следващите 3-5 години.

Ако сте изпълнили тези две условия, то сметката е проста. Имотът ви е оценен на 400 000 евро и вие го ипотекирате във вашата  банка, която без проблем ще ви даде 70% от цената при максимум 3% годишна лихва. Това са 280 000 евро свободни пари, които трябва да инвестирате при доходност от 8 до 12%, а такива инструменти има много на пазара. Положителната разлика между доходността на инвестицията и лихвата по кредита ще работи изцяло във ваша полза. Именно това е ефектът на финансовия лост, макар и да не е точно класически ливъридж (leverage).

Какво ще правите с парите?

И тук е моментът да ви дадем два безценни съвета. Първият е винаги да се съветвате с доверения брокер, при всички операции, касаещи недвижимия имот. Вторият – на започвайте без да знаете какво ще правите с парите.

Има много варианти за инвестиране на средствата, като ще пропуснем варианта да ги вложите в друг имот, защото гоним висока доходност и възможност за бързо излизане от инвестицията. Най-консервативният е да инвестирате в ETF – фондовете. Това са борсово търгувани фондове, чиито активи са максимално диверсифицирани в акции, облигации, индекси или суровини. ETF фондовете следват представянето на даден базов индекс, например S&P 500. Те гарантират висок доход, нисък риск и възможност да си продадете акциите по всяко време.

Разбира се, има и фондове, базирани на активи, вложени в имоти. Известни са като REIT ETF фондове. Хубавото при тях е, че те задължително изплащат дивидент, минимум 90% от печалбата, стига да има такава. Освен това, тези фондове пазят от инфлацията, защото обикновено покачването на инфлацията се отразява веднага в наемите на имотите. 

И отново – не забравяйте за риска

Каквото и да правите, не забравяйте за риска, който съпътства всеки инвестиционен процес. А тази стратегия съвсем не е безрискова и работи само ако инвестициите носят по-висока доходност от цената на кредита в дългосрочен план. Освен това, инвеститорът трябва така да си направи сметката, че да може да обслужва кредите и при временен спад на пазарите. И не на последно място, трябва да заделите достатъчен ресурс за други непредвидени случаи.

• Текстът не е покана за инвестиране и не трябва да се възприема като такава!