„Ако бях влязъл в тази сделка с мой брокер още от самото начало, нямаше да имам усещането, че нещо не е наред през цялото време“! Това изречение съм го чувал десетки пъти от приятели и познати, които са купували жилища. Общото при всички е, че първоначално са се опитвали да купуват без брокер, а впоследствие са били принудени да използват посредника или адвоката на продавача. И въпреки, че няма брокер от голяма агенция, който би си позволил да защитава интересите само на едната страна, то винаги остава усещането, че е трябвало още от самото начало да тръгнеш към покупката със свой доверен посредник.

В 4 направления

Четири са основните направления, в които действа личният брокер, и то само във „втората половина“ от сделката, когато имотът вече е избран. Първото е да направи нужните документални проверки. Второто е да координира действията на триадата нотариус – банка – оценител. Третото е да следи за изпълнението на сроковете и условията по договора. И четвъртото и може би най-важното – да забелязва рисковете, които купувачът не вижда. Именно на тези рискове ще обърнем внимание по-надолу, защото последствията от евентуална недобросъвестност от другата страна (купувач или продавач), впоследствие излиза много скъпо.

Липсата на независима проверка

Липсата на независима проверка на документите по сделката е основен риск, който често се неглижира, ако нямате доверен брокер. Особено в случаите, в които продавачът е представен от адвокат. Големите агенции за недвижими имоти имат отдели, които се занимават с правните въпроси, когато е необходимо, а обикновено всеки добър доверен брокер би могъл сам да свърши голяма част от работата. Става въпрос за случаи, при които се появяват юридически проблеми, като необявени съсобственици на имота, който се продава. Например в случаите, когато имотът е наследствен или има собственици, които трайно живеят в чужбина. Към този проблем вървят и евентуални неуредици с пълномощни, особено ако собственикът се представлява от пълномощник. Ако отсрещната страна премълчи за тези проблеми, впоследствие купувачът може да си има взимане-даване със съда, макар да е бил добросъвестен. Затова довереният брокер изисква всички необходими удостоверения за наследници и прави проверки на движението на собствеността поне 10 години назад. Естествено, брокерът ще провери и за евентуални възбрани и висящи ипотеки, макар че при покупка с кредит, това трудно може да се скрие от банката. 

Финансовите капани

Възможните финансови капани не са видими в самото начало. Ако не влезете в сделката с доверен брокер, може да се окаже, че сте подписал неизгоден за вас предварителен договор, с неуточнени  срокове и неясни условия по капарото. Един от най-простите примери е при покупка на имот с кредит. Вие капарирате имота, но впоследствие банката не отпуска кредита. Ако в договора няма изрична клауза, че капарото се връща при отказ на банката да кредитира имота, то вие може да загубите цялото капаро.

Към финансовите капани, които често се срещат, и на които купувачът много рядко обръща внимание, са и различни стари задължения по имота – битови сметки и такси към етажната собственост. Проблемите са със „забравени“ огромни сметки за вода и парно, както и такса за поддръжка на сградата. Представянето на последни сметки трябва да залегне в предварителния договор, но ако някак това условие е пропуснато, защото сте сам и не сте обърнали внимание, то това впоследствие може да ви коства доста пари и главоболия.

Проблемите с района и имота

Вие може да купувате за първи път в този квартал, но вашият доверен брокер е изповядал десетки сделки в района. Именно вашият посредник ще ви предупреди за евентуални хронични проблеми с паркирането, които не са видими от един –два огледа. Довереният брокер ще ви обърне внимание на съседното шумно заведение, което през деня е тихо, но вечерно време вие няма да можете да спите. Пак той ще посочи евентуален проблем с шумно и мръсно производство в съседство с бъдещия ви имот, както и първите копки на нов блок, който след година – две ще скрие гледката, заради която купувате имота.

Довереният брокер със сигурност ще забележи разваления асансьор и ще проучи дали проблемът е хроничен. Ще ви обърне внимание с проблеми на общите части по фасадата, както и с евентуални ремонти на покрива и фасадата, за които никой ни ви е предупредил, но за които точно вие ще платите.

Както ще платите солено и ако не работите с доверен брокер!