Модата в имотния пазар невинаги е еднозначна. Независимо, че през последните 3 години в София изникнаха буквално нови градчета-сателити в покрайнините на столицата, оказва се, че новото строителство не е хегемон в търсенето. По данни на Агенцията по кадастъра, където се вадят схеми за предстоящо изповядване на сделки, 35-36% от покупко-продажбите на пазара са на панелни апартаменти. Всъщност именно панелките държат огромния процент от вторичния пазар на жилища в София, а и в повечето големи градове. Сделки със стари тухлени жилища стават по-рядко, защото са съсредоточени в идеалния център, и освен, че са много малко, са и доста по-скъпи.

Цените – сегментирани, но твърдо нагоре

Търсенето на жилища, строени с панели през 60-те и 70-те години на миналия век, беше съпроводено и с неочакван ръст в цените. Покачването бе най-силно изразено в гарсониерите и най-вече при двустайните жилища, което в края на 2025 година достигна до 15-16%. Това показва, че освен интерес е имало и голям потенциал за поскъпване, защото предишните години средната цена при двустайните панелки бе твърдо под границата от 2000 евро/кв.м. В началото на миналата година средната цена беше около 1950 евро/кв.м, а в края на 2025 г., остана съвсем малко под средната общо за София – 2300 евро/кв.м.

Разбира се, зад тези цени стои голямо разнообразие и различно позициониране на отделните квартали. Най-значим е ръстът в догонващите Овча купел-1, Надежда-3 и Младост-4. Там увеличението в цената достигна до 30%. На другия полюс, с ръст под 5%, са Младост-2, Надежда-1, и Дружба-2. Обяснението е, че в тези панелни квартали, потенциалът е бил изчерпан в предишните години, когато там бе пуснато метрото и инфраструктурата днес е доста добре развита.

В Люлин е най-евтино

Много интересно се развива пазарът на панелните жилища и в Люлин, където фрагментирането на цените е най-силно изразено. Ако вземем за пример тристайните апартаменти, ще видим, че средно за целия пазар на панелни жилища, цените са тръгнали в началото на 2025 г. от нивото малко над 1800 евро/кв.м и са се вдигнали почти до 2150 евро/кв.м в края на годината. Общият среден ръст е 17%. Докато в обичайно най-предпочитаните части – Люлин-3 и Люлин-10, покачването бе с едва 2%, то в Люлин-4,7 и 8, поскъпването на цените стигна средно около 25%.

Основните предимства

Трите основни предимства на масовия панелен апартамент са огледало на трите недостатъка при новото строителство. Утвърдената инфраструктура и достатъчна транспортна свързаност са основното преимущество на панелните квартали. Вече всичко е изградено и единственият по-сериозен проблем са намаляващите зелени площи. Може би затова в Изток и Иван Вазов, които в голямата си част са панелно строителство, цените са в пъти по-високи. Именно защото панелните блокове не са един до друг и имат достатъчно зелени пространства. А и са в любимия на софиянци югоизток.

Другите две предимства са доброто разпределение на апартамента, с много малък процент общи части, и относително по-ниските цени. Панелните жилища имат много по-голям процент реална квадратура, отделна кухня и голяма баня. Така се оказва, че за повече площ обикновено се плаща по-ниска цена, спрямо ново строителство със сходна квадратура по нотариален акт. Именно този феномен прави панелните гарсониери и двустайни жилища перфектни, както за инвестиция, така и за живеене или отдаване под наем.

Големият недостатък

Повечето панелни блокове и апартаменти имат един голям недостатък – годините. Строени във втората половина на миналия век, масово блоковете са лошо поддържани. Едва от няколко години започна активно цялостното саниране, а не кръпки тук-таме. Лошата поддръжка води до проблеми в конструктивни елементи на блоковете, а освен това – в инсталациите: остарели ВиК, електрозахранване и канализация. Занемарени общи части и чести проблеми с асансьорите също се отнасят до немарливостта на собствениците. Затова, когато купувате панелен апартамент, обръщайте еднакво внимание както вътре, така и вън около жилището. А едно проучване що за съседи ще имате, може да ви спести години главоболие.