Пазарът на имоти в България е в колебливо състояние през първите месеци на 2026 година. Почти в цялата страна сделките намаляват, цените стоят висок, а ножицата между щенията на купувачи и продавачи продължава да се разтваря. Има, обаче, кътчета от страната ни, където този пазар се развива по своя независима логика. Едно от тези места е градът-наследник на издигнатия още през II век от император Траян Никополис ад Нестум. Известният все още и със старото си име Неврокоп, град Гоце Делчев, и красивите околни села, показват съвсем различно развитие на имотния пазар. Това развитие постепенно доведе до една на практика свръхликвидност в региона.

Местните затварят всички капии

Преди да преминем към цифрите и процентите, ще обърнем внимание на особеностите на търсенето. Покупките на имоти в града, разположен по течението на Места, както и в околните селца, се извършват над 90% от местни жители. В същото време, за разлика от други по-големи градове, в Гоце Делчев почти изцяло липсва миграция от селата наоколо. Местните жители развиват и облагородяват административния си център, но много рядко се местят да живеят в него.

И как да има миграция, като наоколо са известният балнеоложки  център Огняново и бързо развиващите се села около него – Гърмен и Марчево. Наблизо са архитектурните резервати Лещен, Ковачевица и Рибново, а към границата с Гърция са най-сериозно растящите по популярност дестинации – селата Делчево, Гайтаниново и Илинден. Така се оказва, че селата просперират, но и Гоце Делчев е в перфектно състояние.

Цена, балансирана спрямо доходите

Всичко, изброено дотук, прави така, че пазарът в Гоце Делчев и околните населени места, да е доста по-спокоен и най-важното – значително по-балансиран, спрямо доходите на хората. Това е огромна разлика, на фона на пазарите в другите по-големи градове, където през последните години се разви една истерия, и хората купуваха „на всяка цена“. В Гоце Делчев предлагането е доста ограничено, а цените са далеч от софийските и пловдивските. Може да си купите етаж от стара къща за ремонт, на цени от 550 до 750 евро/кв.м. Цели къщи с двор обаче, почти няма на пазара. Старите апартаменти в града се предлагат и купуват на около 1000 евро/кв.м.

При новото строителство нещата стоят по различен начин. Там търсенето е по-голямо и заради това, че новите проекти са ограничени, средната цена е близо до тази в Благоевград – 1250 евро/кв.м. На този пазар по-значително е търсенето от страна на местни жители, които работят в чужбина и искат да строят нови къщи.   

Бизнесът и софиянците

Така стигаме до следващия парадокс. Няма много предлагане, няма миграция към града, но бизнесът и бизнес имотите са в своеобразен разцвет. Индустриалната зона на града се развива в двете основни направления – по пътя към Банско и по пътя към границата с Гърция. Там непрекъснато никнат нови логистични и търговски обекти, които са компактни, а не толкова големи, както около големите градове. Затова е почти невъзможно да купите земеделска земя до Гоце Делчев на цена под 80 – 100 евро/кв.м.

Именно процъфтяването на бизнеса около града, селата Делчево, Гайтаниново и Илинден станаха хит. Те са по пътя и близо до границата, и ако до миналата година там една къща в добро състояние е струвала 50 000 евро, то сега е невъзможно да купите такава за цена под 100 000 евро. И тук вече, освен местните, има доста купувачи и от София. Те си харесват и купуват такива къщи, защото на практика за един час са на плажа на Халкидики.

Смяна на местата

Третото направление на пазара около Гоце Делчев е към Огняново. Именно Огняново и съседните Гърмен и Марчево са модерните дестинации и там се търсят масово регулирани парцели за строителство. Цената не е ниска и тръгва от 80 евро/кв.м, а обяснението, както вече казахме, са минералните извори.

В същото време, други хитови дестинации от близкото минало, като Лещен и Ковачевица, днес са доста по-слабо търсени. Това е основно заради статута им на архитектурни резервати и трудността да се строи. Там къщите стоят дълго на пазара и бавно се продават. А и цените невинаги са адекватни. В Ковачевица например, има къща за 150 000 евро, но има и за 980 000 евро. И двете стоят отдавна на пазара, а хората все по-рядко търсят за покупка в двете красиви градчета.