В началото на 2026 г. България стартира от престижното 3-то място в Европейския съюз по доста икономически показатели. Ние сме трети по ръст на заплатите и трети по най-ниска безработица. Затова не трябва да се учудваме, че страната ни е напълно закономерно на трето място в ЕС и по отношение увеличението на цените на жилищата, на годишна база, както и по отношение на новото строителство. Дали ще запазим тези престижни места, обаче, зависи от решаването на няколко неизвестни, които стоят пред бизнеса и гражданите.

1. Как ще се отрази липсата на бюджет и политическата криза?

Първата и най-голяма неизвестна пред бизнеса, и в частност пред пазара на имоти, е липсата на бюджет за тази година. Страната ни разчита на удължителен бюджет от 2025 година, а това поставя под напрежение редица социални системи. Оттам идва несигурност за доходите на много хора, които разчитат на социални плащания или са на бюджетна издръжка. Това пряко влияе върху покупателната способност на хората, които искат да купуват имот, особено на тези, които са разчитали на съвсем други увеличения на заплатите, в сравнение с уравниловката от 5% за всички в държавния сектор. Това може да се отрази на потенциалните купувачи, които да заемат изчаквателна позиция и да отложат покупката на жилище за по-късен етап.

Липсата на бюджет и политическата нестабилност се отразява и на банките. Те могат да затегнат леко кредитната си политика, оценките при ипотечно кредитиране да станат доста по-консервативни, а от тук – да се увеличи срокът за одобрение на кредита. В резултат ще се стигне до намаляване броя на сделките.

• Докога ще се чака законът за брокерите?

Във време на тотална политическа нестабилност, напълно естествено страда законодателството. Пример в това отношение, който касае пряко имотния пазар, е отложеният от миналата година закон за регламентиране дейността на брокерите на имоти. Скоро ще се навърши година, откакто бе отхвърлен опитът законово да се овласти една Камара, която трябваше да бъде над всички брокери и агенции. За съжаление не последва никакво развитие по този проблем, като днес отново сме в позиция да се надяваме едно бъдещо правителство да вземе правилното решение и парламентът най-сетне да регламентира дейността на брокерите.

• Ще дойдат ли големите чужди инвеститори?

Липсата на бюджет и яснота около данъчната политика на страната, пряко касае всички потенциални чуждестранни инвеститори. По отношение на имотите, най-същественият въпрос е дали, след приемането ни в еврозоната, най-после ще дойдат големите фондове, инвестиращи в имоти. Това се случи във всички други държави, които приеха еврото. Но какво стана у нас? Въпреки обещанията и очакванията на почти всички политици и финансисти, страната ни не получи нов, по-висок кредитен рейтинг. Това е много лош сигнал към чуждите инвеститори, а на тях разчитаме за ръст в наемния пазар, както и за развитие на големи проекти в областта на пазара на офиси и индустриални площи.

• Накъде ще тръгне новото строителство?

Как и дали ще се промени пазарът на ново строителство, който е най-интересен за купувачите. Отговорът на този въпрос е много труден в момента, защото очакванията за ръст на цените заради приемането ни в еврозоната, вече бяха калкулирани в голям процент през третото тримесечие на 2025 година. В резултат, на дневен ред излязоха очакванията за известно връщане на цените и отрезвяване на предлагането в сегмента. Първи сигнали за това дойдоха през четвъртото тримесечие на миналата година, когато сделките намаляха и значително се увеличиха „тъмните прозорци“. От друга страна, инвеститорите не могат да свалят цените през 2026 година, защото строителните материали и труда вече поскъпват. Явно пазарът ще трябва да търси нов баланс при новото строителство. Инвеститорите ще бъдат много по-внимателни към бъдещите си проекти, а купувачите – по-изобретателни и рационални, без покупки „на всяка цена“. Проблемът е, че трудно можем да прогнозираме, кога и при какви цени ще бъде намерена новата пресечна точка.

• Ще се отвори ли пазарът към по-малките градове?

Отварянето на пазара към по-малките градове вече е факт в повечето държави в ЕС и се очаква това да се случи и у нас. Предпоставките са налице. На първо място е ценовият натиск в София и петте големи областни центрове – Бургас, Варна, Пловдив, Русе и Стара Загора. Това постепенно насочва търсенето към по-евтини решения – в градове около тях, които са с добра инфраструктура и транспортна свързаност.

Както в другите държави, така и у нас, се затвърди хоум офис културата, което кара все повече млади и състоятелни семейства да търсят още един дом, извън метрополията. И може би най-ясният сигнал за отваряне на пазара, е новата вълна на повишено търсене на ваканционни имоти. Ако интересът към по-малките населени места се окаже траен, то имотният пазар у нас ще мине на едно ново ниво.