Броят сделки с недвижими имоти в България, и в частност в София, са на рекордно ниво. Столицата е с абсолютен рекорд – над 9000 сделки за третото тримесечие на 2025 г. Това се случва за първи път от 2007 година. Ръстът е с над 17%, а от началото на 2025 г. – с над 14%. Основна заслуга имат и банките. Сделките с ипотека за първите 9 месеца на годината в столицата са близо 70% от вписаните в Агенция по вписвания.

Успоредно с това, за съжаление, се увеличават и измамите. За проблемите алармират от Нотариалната камара, както и разследващи журналисти от водещите медии. Основният проблем, обаче е в нас и в често срещаната реакция – „аз всичко си знам“.

Доверието дава двойна сигурност

Дали ще е подправено пълномощно, фалшиво завещание, откраднат нотариален акт или недобросъвестно написан договор за ново строителство, измамите с имоти са всевъзможни. Затова е от първостепенна важност да имате доверие на специалист в областта, а не да подхождате сами към дадена сделка. Най-добре е да работите с доверен брокер от проверена агенция за недвижими имоти. Ако ви е за първи път, разгледайте сайта на агенцията и проверете дали има много реално сключени сделки и действителни оферти. След това проследете отзивите за дейността й. Ако имате познат или приятел, който е ползвал услугите й, и е доволен, още по-добре. Едновременно с това, обаче е необходимо да имате и проверен нотариус, особено такъв, който сте ползвали преди. Той ще направи допълнителни проверки, които ще ви дадат двойна сигурност.

Имате ли документи

При имотните измами, най-често се използват различни документи с невярно съдържание. При първа среща с контрагент по сделка, трябва веднага да попитате за документите. Преди да подпишете каквито и да е предварителни договори, както и преди всяко авансово плащане, трябва да се уверите в истинността на документа. Това става най-лесно чрез проверка на нотариалния акт в Агенцията по вписванията. Ако някой продава през пълномощно, проверете го чрез вашия нотариус. Всички пълномощни за сделки се вкарват в регистър и лесно се проверяват. Особено бдителни трябва да сте и при завещанията. Довереният брокер и нотариусът ще провери дали завещанието е валидно. Особено внимание се изисква към завещания от малограмотни хора и хора с увреждания. Те са много подозрителни, ако не са нотариално заверени. Цялостно погледнато, проверката на документи назад във времето е второто нещо, което трябва да направите, преди да тръгнете към сделката.

Истинският собственик

Проверите ли собствеността, трябва да направите третата важна крачка – да се убедите дали човекът срещу вас е истинският собственик. Това е особено важно при договори за наем, както и при всякакви авансови плащания – например депозиране на имот. Вие или вашият брокер трябва да се уверите кой точно е собственикът и дали този собственик наистина продава или дава под наем това жилище. Първоначално може да приемете пълномощник отсреща, но преди продажбата е добре да имате поне един контакт с реалния собственик.

Най-масовата измама с мними собственици е при отдаването на жилище под наем. Измамникът наема жилището за един уикенд в някоя от платформите за краткотрайно отдаване. След това пуска обява за отдаване под наем за същото жилище, като при всяка среща иска бързо предплащане за запазване на апартамента. Представя се за брокер или пълномощник на собственика и използва стария номер със спешността – „имам много други запитвания“. Така набира аванси от няколко души и после изчезва, а вие разбирате за измамата, когато отидете на място и видите в апартамента нищо неподозиращи чуждестранни туристи.

Затова винаги искайте оглед в апартамента и среща със собственика!

Клаузите при ново строителство

Ако сделката се води от доверен брокер, документите са проверени, направили сте поне два огледа и сте се убедили, че жилището се предлага от истинския собственик, възможността от измама спада почти до нула. Но винаги има вариант да се опарите накрая. Затова вие и вашият брокер трябва много внимателно да огледате всички клаузи в договорите, които подписвате. Накрая трябва да ги провери и нотариусът. Защото „дяволът е в детайлите“. Това важи особено при покупка „на зелено“ на жилище ново строителство. Колкото и да е предпазлив човек, алчността е човешка слабост. Затова, когато купувате много евтино „на зелено“, гледайте клаузите в договора. Напоследък има случаи на една елементарна измама, при която хората изплащат напълно жилищата си, купени „на зелено“, но накрая инвеститорът разваля сделката, връща парите (трудно), като в същото време продава готовите апартаменти на друг предприемач на значително по-висока цена. Вторият предприемач вади акт 16 и продава за трети път. Предлогът за разваляне на сделката е „невъзможност за довършване на обекта, поради значително поскъпване на материалите“. А проблемът е в една-две клаузи в договора за продажба „на зелено“, които не са огледани добре.

Затова винаги имайте едно на ум и оглеждайте всяка дума до край!