Пазарът на недвижими имоти e в най-доброто си четвърто тримесечие от годината, когато се сключват най-много сделки. Разбира се, цените бавно пъплят нагоре, но няма признаци тази ценова тенденция да се обърне, особено в навечерие на приемането ни в еврозоната. Статистиката показва, че продажбите в края на септември, в цялата страна, стигат 59 000, а това е ръст с близо 4%, спрямо второ тримесечие и малко под 30% спрямо първото тримесечие на тази година.

За потенциалните купувачи, които цяла година са избирали момента, може би ще е най-трудно да вземат решение какъв тип жилище ще купуват. Като се има предвид, че близо 75% от сделките стават с двустайни или тристайни апартаменти, ще се опитаме да помогнем на тези, които все пак ще трябва да решат в скоро време. Естествено, най-правилният и бърз отговор ще дойде от съвместната работа на купувач и доверен брокер на недвижими имоти.

За инвестиция

Първият въпрос, който брокерите обикновено отправят към своя клиент е: за какво търсим апартамента – за инвестиция или за живеене. В повечето случаи е ясно, че ако търсим жилището за инвестиция, то по-подходящ е двустайният компактен апартамент. Неговата цена е по-ниска, в сравнение с тристайно жилище, равностойно като локация и удобства. Освен това, двустайните жилища все още се търсят повече от потенциалните наематели и следователно по-лесно могат да бъдат отдадени под наем, а в последствие – продадени. Независимо от по-малката квадратура, наемната цена на двустайните апартаменти не е много по-ниска, отколкото при тристайните, което дава по-добра годишна доходност през наема. Има много случаи, при които малки апартаменти държат същите, а даже и малко по-високи цени, спрямо сходни тристайни, в същия квартал. Особено тези с по-добър изглед, дизайнерско обзавеждане и транспортна достъпност.

Пазарът показва, че почти във всички квартали на София, максималните наемни цени на двустайни жилища са по-високи от минималните за тристайните. Това се отнася до средните ценови диапазони. Например, в Лозенец, средните наеми за двустаен апартамент са между 600 и 1000 евро месечно. При тристайните този диапазон е между 800 и 1400 евро на месец.

Обратната страна на нещата

Отдаването под наем в никакъв случай не трябва да е самоцел. Важно е предварителното проучване и стратегия. Именно при такъв подход може да се окаже, че тристайните жилища имат доста скрити предимства от инвестиционна гледна точка. На първо място, ако искате да взимате наистина висок наем или да предлагате на фирми, то едно голямо тристайно жилище на партерен или първи етаж е наистина без алтернатива.

По-висок наем и съответно по-добра инвестиция, може да се направи, когато купувате тристаен апартамент с цел да го отдавате на семейства с деца. При този фокус, потенциалният наемател търси по-голямо жилище и го поддържа изрядно в по-голяма степен, в сравнение с двама студенти в двустаен апартамент. Ако пък не ви интересува състоянието, защото сте калкулирали освежителни ремонти на някакъв период от време, то тристайният апартамент ще даде значително по-висок наем, в случаите когато се отдава на повече от един наемател.

За живеене 

По-различна е картината, ако купувачът търси жилище, в което ще живее, той или децата му. Тогава предимствата на тристайните апартаменти са значителни и оправдават разликата в цената с двустайните, която в някои квартали на София надхвърля 40%. Ще дадем пак за пример Лозенец, където минималната цена на двустайните апартаменти е около 190 000 евро, а на тристайните – 270 000 евро.

Трябва да имате предвид, обаче, че средните цени на квадратен метър на двустайните апартаменти, почти във всички квартали на София е по-висока отколкото на тристайните. Затова може да се окаже, че по-високата крайна цена за тристайно жилище, всъщност е на сметка, особено ако ви предложат тристаен апартамент в прилично състояние – нова дограма, сменени водопроводна и ел. инсталации и сравнително добра баня. През последните години все повече млади семейства бързо минават от двустайно към тристайно жилище, именно заради едната спалня в повече, дори децата да не са фактор, често се търси екстра стая за работа от вкъщи.

Поддръжката

При избора на жилище, трябва да вземете предвид и разходите за поддръжка. За двустайният имот плащаме по-малък данък, по-ниски такси за входа, по-тънки сметки за ток и парно. На теория, двустайният апартамент се ремонтира по-лесно и евтино, въпреки че в този случай всичко зависи от приоритетите на купувача. В случай, че отдавате под наем, е ясно че обзавеждането на едно тристайно жилище ще излезе по-скъпо, отколкото при по-малкият и компактен апартамент. Разликата в разходите за ремонт и обзавеждане, обаче би си заслужавала, ако отдавате жилището си на фирма или на семейство, които предварително е ясно, че ще останат за значително по-дълъг срок.

Всички изброени особености на пазара трябва да бъдат взети предвид преди да отговорите на въпроса: двустаен или тристаен? И пак да напомним, разчитайте на съветите на своя доверен брокер на недвижими имоти – така рискът да вземете грешното решение ще бъде неутрализиран.