Едни от най-тежките междусъседски войни в централните градски части на големите градове са се водили за таванските помещения. Основният проблем е следният – има собственици на жилища с големи тавани, които искат, и в повечето случаи могат, да ги преустроят в жилища. И съседи, които не са съгласни и всячески им пречат. Този проблем се корени в ЗУТ, където е записано, че почти няма нещо, което да сториш на тавана си, без за това да се изисква съгласието на 100% от собствениците в кооперацията. А в същото време, цената на един таван може да се удвои, само благодарение на отделянето му в самостоятелен обект. Тази цена на квадратен метър в центъра на София би била равна на жилище в крайните квартали. В най-лошия случай.

Защо е така?

Войните ще „ескалират“, защото през последните години сме свидетели на намаляване предлагането за продажба на жилища в идеалния център на София и големите градове, а успоредно с това имаме и непрекъснато свиване на предлагането на поземлени имоти, подходящи за строителство. Статистическите данни показват, че за 2024 година издадените разрешителни за строеж са с 25% по-малко отколкото за предходната. Има значителен спад и в жилищата и започнатите строежи. През трето тримесечие на миналата година тези два показатели са се свили с 40% спрямо същия период на 2023 година. Тенденцията се задълбочава и през 2025 година.

От 50 до 100% за склад, ателие или жилище

Бизнесът с преустройство и продажба на тавански помещения е далеч като интензитет от пазара на гаражи например, но и тук говорим за наистина високи цени. Цените са високи, защото тавани се продават обикновено в централните градски части на големите градове. Една от най-красивите кооперации в центъра на София – на ъгъла на улица Раковска и бул. Цар Освободител има едни от най-красивите тавани, голяма част от които са преустроени във великолепни дизайнерски жилища или заведения. Естествено, не навсякъде цената е толкова висока, но ако преустроите тавана в склад, ще може да му вземете 50% от пазарната цена на апартаментите в същата сграда. Това означава, че цената в центъра на София със сигурност ще е над 2000 евро/кв. м. Ако преустроите таванското помещение в ателие, то продажната цена е 80% от тази на жилището под него. Това означава, че в центъра на София, ателиетата се продават не по-евтино от 3000 евро/кв. м. А в случай, че успеете да преустроите тавана в жилище, то ще може да вземете цена, като за апартамент.

Бизнесът с преустройство на тавански помещения е много силно развит в страни като Германия и Австрия. Там и до ден днешен има строителни компании, които придобиват таванските помещения и „въздуха“ над кооперацията. Срещу това санират и ремонтират изцяло сградата. Цената на всички жилища се покачва, а компанията изглажда още един етаж и го продава. В България преди години започна да се развива същият бизнес, но срещу саниране. За съжаление в момента такива проекти има единици. Най-вече заради неразбирателство между съседите.

Стъпките за преустройство

Има няколко неща, които собствениците на тавани трябва да знаят. 1. На първо място е добре да се консултират през цялото време или с доверен брокер на имоти, който познава този пазар отлично и знае всички тънкости по преустройството, или със строителен инженер и адвокат.

2. За да продаде таван, прилежащ към жилище, собственикът трябва да го обособи като отделен обект с отделен идентификатор в Агенцията по кадастър. За целта се наема геодезист, който да извърши заснемане на тавана, измерва квадратурата и границите и изготвя проектна скица.

3. Третата стъпка е да се изготви констативен нотариален акт, в който таванът се обособява като самостоятелен обект и се отделя от апартамента, към който е прилежал първоначално.

4. Нотариалният акт, скицата и заявлението за обособяване на нов обект са документите, които се подават в Агенцията по кадастър за издаване на кадастрална скица. В нея вече фигурира идентификаторът на отделния обект – склад, ателие или жилище, адрес и площ.

Кога се иска съгласие на съседите

Може би най-често задаваният въпрос е кога се иска съгласието на съседите. Истината е, че ако имате нормален достъп до тавана си, не ви е необходимо да правите конструктивни промени на общите части (покрив, стълбища, водопровод и канализация, електро), и ако го преустроявате в склад, то тогава не се изисква никакво съгласие от съседи. Естествено, ако таванското помещение е посочено поне с граници в нотариалния акт на апартамента.

Ако не правите никакви конструктивни промени, но искате да преустроите тавана в жилище, съгласие се изисква само от непосредствените съседи на вашето таванско помещение – обикновено апартаментите под него. При всички останали случаи обаче, ви трябва съгласие на всички собственици в кооперацията.

Разбира се, има вариант да продадете тавана като такъв, без никакво преустройство, на лице, което не е собственик в сградата. Тогава се използва подхода с дарение на идеални части, като дарявате 1% от жилището си на бъдещия собственик, после му продавате тавана, а той ви връща обратно собствеността. Цялата тази процедура се налага, защото съгласно ЗУТ не може да продавате таванско помещение на човек, който няма собственост върху друг имот в сградата.

И накрая, пак се връщаме към точка първа от стъпките за преустройство – каквото и да правите, не го правете на своя глава, а винаги след консултация със специалист, защото загубите понякога са големи!