Преди месец започнахме неудобната за множество недобросъвестни агенции за недвижими имоти тема за неизгодните и едностранчиви договори, които те сключват в ущърб на своите клиенти.

В част II по темата тук ще разгледаме още подвеждащи клаузи, както и такива „на ръба на закона“. Тяхната единствена цел е да осигурят 3-4% комисионна от неясно как определена цена на имот, от потенциалния клиент на агенцията, имал неблагоразумието да подпише договор. Освен „скрит ексклузивитет“ този тип договори са направени така, че на практика идеята им не е агенцията да продаде или закупе имот за своя клиент, а да го хване в някаква издънка. За всеки случай!

NB! Винаги бъдете нащрек, когато повече от половината договор е посветен на клаузите за разваляне и дължимите неустойки.

Дебелите неустойки

Независимо дали друг е реализирал сделката с имота, ако сте сключили договор с недобросъвестна агенция, дължите комисионна и то в размер на… повече от стандартните 3%. Ако започнете да оспорвате крайния размер на възнаграждението или самото възнаграждение, в случай, че агенцията не е направила нищо за да продаде/ купи имота, тя няма да загуби, а точно обратното! Освен клаузата, че дължите комисионна, независимо, че сделката на е минала през агенцията (т.нар. „скрит ексклузивитет“), се активират и неустойки, които винаги са на последната страница на договора. Обикновено се начисляват на ден, като за всеки забавен ден, дължите по 0,15-0,20% от стойността на комисионната. Няма добросъвестна агенция, която да включи подобни клаузи в договоря се Затова гледайте в договора да няма включени неустойки.

Да „счупим“ договора

При подобни договори, с множество клаузи за неустойки, трябва да имате едно на ум, че недобронамерената агенция е готова да се възползва от всички възможни проблеми, за да прекрати едностранно договора по Ваша вина и да претендира за неустойка в пълния размер на комисионната. Това може да стане, даже и ако не осигурите достъп за оглед с предполагаем клиент, независимо че може да сте в болница или на почивка. Според договора, това означава, че сте попречили на агенцията да си свърши работата.

Тази „дефектна“ клауза е свързана и с друга, която присъства в договорите на коректните агенции, но се използва от недобросъвестните за злоупотреби. Чрез нея се дава право на агенцията да рекламира имота, както намери за добре. Така рискувате лъжливата агенция да публикува имота в сайтове с некоректна или подвеждаща информация, като цена и нереални снимки. Затова изисквайте агенцията да ви дава периодични отчети за дейността си по предлагането и рекламата на имота.

Игра на срокове

Изключително важно е да гледате при подписване на договор за какъв срок се сключва той. Трябва задължително да избягвате договори със „скрито удължаване“ на срока. Това означава някъде да има клауза, с която договорът се подновява автоматично, след крайния срок, ако не подадете писмено предизвестие. Така може да се окаже, че ще останете обвързани с агенцията без да осъзнавате този факт. Използвайки прикритото удължаване, има агенции, които простират „скрития ексклузивитет“ и напред във времето. Така може да се окаже, че ако не сте чели ситния шрифт, дължите комисионна след една година за купувач, с когото сте се свързали по друг начин.

Затова най-добрият вариант е да работите с агенции, които предлагат безсрочни договори, още в самото начало, но с ясни и равнопоставени клаузи за прекратяването им и от двете страни. Още по-добрият вариант са агенциите, които са гъвкави по отношение на договорите и договарят срокове за конкретен клиент, стига те да са в границата на разумното.

Ах тази конфиденциалност

Не на последно място, трябва да сте особено подозрителни към клаузите за „пълна конфиденциалност“. Това означава, че вие нямате право да споделяте с никого условията по договора. Това може да ви попречи да проверите информацията, която агенцията ви предоставя или да се консултирате и с юрист.

Към клаузата за конфиденциалност спадат и изискванията да използвате само и единствено нотариус, оценител или адвокат, посочен от самата агенция. Това е така нареченото принудително използване на свързани услуги. Освен отнемането на правото ви на избор на нотариус и при ваше желание – адвокат, рискувате сделката да ви излезе още по-скъпа. Затова следете в договора да има конфиденциалност в двете посоки и то само за разумни параметри.

Вероятно можем да подготвим 3 и 4 част по темата с некоректните практики. Истината е, че те непрекъснато се раждат, защото ако някой иска да печели лесни пари, без да върши работа – въображението няма граници! Затова в заключение ще ви препоръчаме да не се подвеждате от измамно нисък процент на комисионната или от изкусително предложение за „готов клиент“! Избирайте внимателно своя брокер, така както избирате зъболекаря си или хирурга, който ще ви оперира – с тях не бихте се пазарили за 50 или 500 лева, нали? Ако пристъпвате към сделка с имот (в повечето случаи една или две в живота на човек), подходете разумно и изберете агенция, която държи на името си и няма да ви подвежда с дребни трикове, а ще донесе истинска стойност на вашата сделка.

Ако не сте чели Част I от материала – тя е тук.