От началото на 2026 година пазарът на недвижими имоти в България се промени значително. Непрекъснатото поскъпване с големи темпове се укроти, а от пазар на продавачите, постепенно се стигна до другата страна на махалото – пазар на купувачите. Това се дължи основно на спада на броя изповядани сделки през първите 6 месеца на годината, който средно стигна до около 18% на годишна база. Днес купувачите избират по-дълго, по-внимателно и не купуват на всяка цена, а продавачите започнаха да преразглеждат цените, там където те бяха необосновано високи. Въпреки това, постепенно на преден план излязоха така наречените „заключени“ квартали, където предлагането е изключително оскъдно, цените продължават да растат и определено при сделките не купувачът има последната дума.

Кои са те?

„Заключените“ квартали се обособяват най-вече в старите и престижни градски части и в малките високо ценени квартали в близост до центъра, където се смята, че е престижно да се закупи имот. Това са локации с най-добрата инфраструктура в града,  перфектна транспортна свързаност, близо до училища, лечебни заведения, детски градини, паркове, магазини и заведения.

Ако вземем за пример София, то това е историческият център, районът около Докторски паметник, Оборище, старият Лозенец и Гоце Делчев, както и Иван Вазов и Изток. Общото за тях е, че са престижни и предлагането е изключително рядко. Сходна е ситуацията и в другите големи градове, като Пловдив, Варна и Бургас.

Защо никой не продава?

В тези квартали няма сделки не защото няма търсене, а защото почти никой не продава. А няма продавачи по няколко основни причини. На първи място, голяма част от тези квартали са напълно завършени отдавна, не се разширяват и почти няма ново строителство. Най-ярките примери са Иван Вазов и Яворов, но и в другите новото строителство е спорадично.

В старите централни части пък имаме поколенческо задържане. Фамилията е в хубавото старо жилище от близо 100 години, апартаментът се предава от поколение на поколение и се възприема като ценен и сигурен актив. Това кара сегашните собственици да гледат на имота като на златна акция, а обикновено нямат и финансова нужда да продават. При сравнително новите собственици това усещане е още по-силно, защото те са закупили имота с идеята, че това е най-сигурното финансово убежище в несигурни времена на висока инфлация и регионална нестабилност.

Няма алтернатива

Последната значима предпоставка за липсата на предлагане в „заключените“ квартали е липсата на алтернатива за продавача. В повечето случаи хората продават, за да купят по-хубаво жилище в по-престижен квартал, с по-добри условия за живот, а ако ти самият продаваш такъв апартамент, то вероятността да намериш по-добър, и то на по-изгодна цена, е изключително малка. Затова доста често и оскъдното предлагане в подобни квартали е на цени, които на пръв поглед нямат нищо общо с реалността. Практиката показва, че въпреки високите цени, щом жилището не е тотална гробница с много юридически проблеми, сделките стават удивително бързо.

Възможните решения

Все пак има две основни възможни решения за изход от стандартната ситуация – искате да купите хубав имот в престижен квартал, но липсва предлагане и парите са проблем. Първото решение е при избор на жилище да не се водите от статистическите средни цени за желаната дестинация. Това означава да приемете, че е нереално да намерите любимия апартамент на някаква „средна цена“. Наивно е да мислите например, че ще намерите хубаво старо жилище около Докторски паметник или Оборище, на цена от 4000 евро/кв.м. Затова е добре да подходите значително по-реалистично към сделка в такъв квартал, като оставите на доверения си брокер да ви ориентира за ценовите нива, на които бихте могли на купите. В същото време, пак брокерът ще ви избави от това да попаднете в капана на „продажбите с кастинг“. Това са случаите, в които се разиграва своеобразен търг между няколко купувача за един имот. Тези сделки по правило са губещи за купувача.

Вторият вариант, който е по-евтин и безболезнен за купувача, е да направи необходимия компромис и да се насочи към имот „на границата“ с друг квартал. Практиката показва, че на границата на престижния квартал, но в съседния, сходен имот като качество, е с до 30% по-евтин. А и изборът е много по-голям.