Проектобюджет 2027 и капаните за пазара на имоти
Проектобюджетът за 2027 година ще влезе за обсъждане в парламента в началото на ноември, веднага след президентските избори. За разлика от предишни години, сега се предвиждат промени в данъчните закони, които със сигурност ще засегнат пазара на недвижими имоти. На пръв поглед, тези промени не трябва да се отразят сериозно, както твърдят от финансовото министерство, но един по-детайлен поглед показва, че не само ще има проблеми, но може да се стигне до поредни недомислици, които да затруднят пазара в дълбочина. Те могат да дойдат по 3 основни направления – вдигане на данъчните оценки на имотите в цялата страна, въвеждане на прогресивен имотен данък за повече от едно жилище, както и данъкът „свръхпечалба“, с който ще се обложат еднократно търговските банки.
Данъчни оценки по-високи от цените?
Най-голямо съгласие в обществото изглежда има по отношение на проекта за увеличение на данъчните оценки със 100% за 3 години, като през 2027 г. те ще нараснат с 30%. Повечето финансисти са на мнение, че мярката е закъсняла, защото последното увеличение на оценките е отпреди 10 години. И веднага се дава следният пример: ако преди 10 години гарсониера в Младост 1 в София, се продаваше за 30 000 евро, то днес цената на същата е 80-90 000 евро. Три пъти по-висока, при същата данъчни оценка. Има и още по фрапантни разлики, ако се задълбаем из центъра на София, Лозенец, Иван Вазов и други скъпи квартали. Но ако се разходим из Обеля, Левски и останалите крайни квартали, ще се окаже, че след година данъчната оценка ще е по-висока от пазарната цена.
„Все още не е ясно как финансовото министерство ще въведе новите данъчни оценки и дали ще направи съответната оценка на въздействие за различните части на страната. Мярката е добра, но трябва да се направи много по-внимателно, защото, според мен, с изключение на София, Пловдив и Варна, навсякъде другаде ще се окаже, че новите данъчни оценки ще са по-високи от пазарните цени на имотите,“ коментира за Явлена, зам. шефът на Фискалния съвет Любомир Дацов.
Ако топ финансистът се окаже прав, в селата и в по-малките градове, където и в момента имотният пазар далеч не е активен, ще се стигне до още по-голяма стагнация по отношение сделките.
За лихвите и хората
Другата сериозна мярка, която може да повлияе на имотния пазар, е облагането на търговските банки с еднократен данък „свръхпечалба“. В този случай зам. финансовият министър Людмила Петкова заяви, че не очаква вдигане на лихвите по ипотечните кредити, като намекна, че финансовото ведомство ще реагира, ако види недобронамерена реакция от страна на банките.
„Вярно е, че мярката е еднократна и банките са свръх капитализирани, но облагането на печалбата с допълнителен данък дефакто си е „рязане на жива плът“. Затова е твърде възможно някои търговски банки да опитат да компенсират тази загуба, в някои случаи – и за сметка на клиентите. Дали през лихви, дали през такси…,“ заяви за Явлена банкерът Левон Хампарцумян.
Това означава, че лихвите най-вероятно няма да се вдигнат, но ГПР – годишният процент на разходите, може да се увеличи и да се окаже голям проблем за кредитополучателите, които имат ограничени финансови възможности. По-висок ГПР може да дойде през поскъпване на застраховките или през увеличение на таксите по вече отпуснати и бъдещи кредити. Затова всеки занапред трябва да се ръководи от златната максима „не гледай лихвата, а гледай ГПР“.
Прогресивното облагане
Третата мярка, която в момента е по-вероятно да остане за 2028 година, е прогресивното облагане на недвижимите имоти. Това ще се прави с цел да се увеличат данъците на тези, които имат повече от едно жилище. Предвижда се, както досега, основото жилище да е с 50% отстъпка, а всяко следващо – с по-висок данък.
Идеята беше обявена още през юни от премиера Румен Радев, но някак замря. Причината е, че се оказа, че тази мярка няма да може да се реализира без конкретна връзка между общини, НАП, Агенция по вписванията. Ако такава връзка няма, то ще е повече от елементарно да се заобикаля прогресивният данък. Най-лесно, чрез прехвърляне на втори и трети дом на близки роднини.
Ако обаче, прогресивното облагане се въведе, то този налог неминуемо ще се отрази върху пазара на ваканционните имоти и на наемите. Който наема, ще плаща и по-големите разходи на спекулантите.