Повечето хора у нас сключват една-две големи сделки с недвижим имот в живота си. При тези сделки има различни рискове, като плащане на нереално висока цена, покупка на апартамент с проблеми в собствеността, или такъв, който се оказва в много лошо състояние. През последните няколко години обаче, българският пазар на имоти преживя истински ренесанс, както по отношение на сделките, така и при цените. Върхът бе през второто шестмесечие на миналата година, а през последните месеци зачестиха оплакванията, включително и през електронните медии, при които един и същ апартамент се капарира от няколко кандидата, като накрая всички изгарят с капарото.

1. С кого подписвате

Независимо дали е стоп-капаро или задатък по предварителен договор, купувачът трябва да се убеди, че насрещната страна е собственик на имота, а не негов представител или посредник. Ако продавачът не подписва лично, то представителят му трябва да предостави нотариално заверено пълномощно, което е добре да бъде проверено предварително. В противен случай, рискът остава, даже и да се добавят стандартните неустойки: „купувачът губи капарото, ако откаже да придобие имота, а продавачът връща задатъкът в двоен размер, ако накрая откаже да продаде“.

• Какво подписвате

Мнозина смятат, че капарирането на един имот им го запазва, като е достатъчно да се упоменат имотът, цената и размерът на капарото. На един бял лист, буквално. Това е много рисковано и за двете страни в сделката. Както и в първия случай, не трябва да пренебрегвате вида на документа. И при предварителен договор, и само за стоп-капаро, необходимо е всички параметри по сделката, имота и сроковете за придобиване да бъдат ясно и изчерпателно упоменати в документа. Ако нещо липсва, впоследствие може да бъде претендирано като невалидно условие за разваляне на сделката. В такъв случай, продавачът може да задържи капарото неправомерно, а продавачът може да изиска връщане в двоен размер, без реално да има право на това.

• Бързай бавно

За да се стигне до гореописаните проблеми има множество фактори, но обичайните са няколко. На първо място е безсмисленото бързане. То се проявява най-често при стоп-капарото, а фразата е емблематична за имотния пазар: „дай да оставим едни пари, за да свалим имота от обявите“! Това е една от най-големите грешки, които може да направите, защото усещането за спешност е сред най-стаите уловки в този бизнес. Краят обикновено е болезнен. Впоследствие може да окаже, че апартаментът има скрити дефекти, незаконни преустройства, собственикът е друг или има също толкова добри жилища, но на по-изгодни цени. При всички положения купувачът рискува да загуби капарото, ако се откаже. И то само защото е действал бързо и на сляпо.

• Ако банката се откаже

Важно е да опишете всички възможни детайли и хипотези, особено преди да подпишете предварителен договор и да платите капаро от 10% по сделката. Тук не говорим вече за стоп-капаро от няколко хиляди евро, а за 25 000 евро при евентуална покупка на апартамент за 250 000 евро, например. Един от най-важните детайли е начинът на финансиране на сделката. Ако това е чрез банков заем, то този факт трябва да бъде разписан в договора, и да се упомене, че ако банката откаже ипотечен кредит, не по вина на купувача, то той си получава капарото обратно. Има много случки на загубено капаро именно поради тази причина.

• Не забравяй проверките

Не на последно място, преди да подпишете предварителен договор и да преведете капаро, трябва да извършите всички проверки на имота. Дали има друга ипотека, възбрани, както и линията на собственост. Всичко това се прави от доверения брокер, който пази вашите интереси, а не като разчитате на посредника на продавача. Трябва да работите с брокер от реномирана агенция, на която имате доверие, защото агенцията застава с името си зад вас.

В заключение, при всички случаи трябва да следвате правилото „плати накрая!“. Първо проверка, после подробен договор, и чак когато прецените с брокера, че няма рискове и това е мечтаният апартамент – плащате капаро, но по банков път!