София е най-големият пазар на имоти в България, а една от положителните тенденции през последните години е, че столицата ни следва модела на развитие на всички мегаполиси в Европа. Това се отнася както за цени, търсене и предлагане, така и за новото строителство и разширението на града.

В предходните три-четири години най-голям бе интересът към имотите в новите южни квартали на София, като Кръстова вада, Малинова долина, Витоша и Манастирски ливади. През последните месеци обаче, се забелязва все по-голям интерес към т.н. „втори пръстен“ – села и градчета отвъд Околовръстното шосе. По този начин постепенно се появяват сателитни населени места, които живеят относително самостоятелно, за разлика от типичните софийски квартали.

Предпоставките

Към момента типичен пример за Втори пръстен на София са Драгичево и Мърчаево към Перник, както и вилаета около Елин Пелин – Мусачево и Нови хан. Основната двигателна сила на процеса е все по-голямата необходимост за клиентите от по-далечни места, на бърз и лесен достъп. Характерно направление е Драгичево, по пътя за Перник. До там има постоянен транспорт от София – маршрутни таксита с билет за 1,7 евро. До софийското село Мусачево пък пътят е около 20 минути с кола и хубавите къщи там вече гонят 500 000 евро. В тези места, вече има нови улици, детски градини и училища, супермаркети. Това означава, че човек може да заживее спокойно, без да му липсва почти нищо, което предлага Столицата. Особено стреса от трафика, лошия въздух и липсата на простор и зеленина.

Два отделни пазара

Другото, което е характерно за сателитните населени места на мегаполисите, е възникването на два отделни пазара за покупка на недвижим имот. Доскоро водещите мотиви за търсене бяха за живеене или за втори дом. Това направление и в момента се развива значително, като пример в това отношение е Марчаево, на южния склон на Витоша. Там се предлагат страхотни имоти на високи цени, като освен прекрасните панорамни гледки, хората търсят и магията на минералните води.

Вторият пазар на имоти, обаче тепърва започва да се налага. Този пазар обхваща бизнесът – складове, логистични центрове, индустриални паркове. Пазарът се развива динамично, благодарение на нарастващите бизнес интереси, при които логистиката се вади от големия град и периферията му заради по-евтини терени, до които има лесен и бърз транспортен достъп. Другите причини са избягването на кошмарния трафик в столицата и нарастването на онлайн търговията.

Всъщност наблюдаваме едно допълване на двата пазара, като изваждането на този бизнес от големия град директно води и до по-големи и хубави къщи, редови къщи и малки затворени комплекси,

характеризиращи се със значително по-ниска плътност на застрояването. Като типичен пример отново можем да посочим Елин Пелин и селцата около този общински център, който е изключително близо до София.

Рискът от „фалшивия премиум“

Както всяко ново начинание, така и развитието на пазарите от Втория пръстен, е съпроводено от известни рискове. Най-съществен е рискът от „фалшивия премиум“. Това са различни новопостроени комплекси, рекламирани като „еко“, „елитни“ или „живот сред природата“. В самата реклама няма нищо лошо, стига да отговаря на истината. Това обаче, все още се случва не много често. Когато отидете на оглед, се оказва, че всъщност се предлага имот без изградена канализация, кални улици без асфалт, токът е слаб, а обществен транспорт липсва. Имоти, които през зимата ще бъдат истинско предизвикателство за преживяване.

Естествено, такива проблеми има и в София, като ще посочим точно новите южни квартали, като Манастирски ливади и Кръстова вада. Там хубавите улици все още са лукс, а за зелени площи въобще и дума да не става. Това е и основната причина за прогнозите на част от специалистите, че постепенно клиентите ще започнат да оценяват доста по-ниско луксозно и перфектно завършени имоти, ако околната инфраструктура е под всякаква критика.