Жилищното кредитиране поставя нови рекорди през първите месеци на 2026 година. Естествено, най-активната част са ипотечните кредити за жилища, като темповете на нарастване остават изключително високи.

Всичко това се случва на фона на намаляващ брой на сделките с имоти и е доказателство за две неща. От една страна, все повече хора предоговарят стари ипотеки, а от друга – новото строителство остава на високи нива. И точно в този момент банките започнаха все по-смело да поглеждат към предоставянето на кредити с фиксирана лихва, след като десетилетия назад лансираха основно продукти с плаващ лихвен процент.

Игра на риск

Какво кара банките да пристъпят към този ход? Естествено, те никога няма да загубят, но на пръв поглед ходът е нелогичен – да предложиш кредит с фиксирана лихва в период, в който лихвеният процент е на историческото си дъно – близо до 2% на годишна база. Всъщност в цялата работа няма никакъв риск за финансовите институции. Те започват да предлагат продукти с фиксирана лихва, основно по две причини.

На първо място, тези кредити са с по-висока лихва, и за определен срок, а не за цялото време. Това означава, че рискът от значително покачване на EURIBOR в следващите месеци и години, донякъде се намалява от факта, че вместо ниската плаваща лихва от 2,2%, банката пуска на промоция кредит с фиксирана лихва но с 2,8-3% лихва и то само за първите 3 – 5 години.

Втората причина е, че все повече българи предоговарят кредитите си или ги връщат предсрочно. Статистиката показва, че нашенецът тегли заем за жилище средно със срок от 26 години, но го връща за 13 години. Това кара банките да подготвят нови продукти, с които да задържат клиентите си.

Плюсовете

Ипотечният кредит с фиксирана лихва има две безспорно положителни страни. На първо място, това е известната доза сигурност, която купувачът на имот получава за определен период от време. В САЩ, а вече и в някои страни от Западна Европа, кредитът е фиксиран за целия период, естествено на лихва по-висока от пазарната. В масовия случай обаче, този тип кредити се предлагат с фиксирана лихва за първите 3, 5 или 10 години.

По този начин, новият собственик може да си направи максимално точно сметка на семейния бюджет, докато не погаси цялото задължение. Затова този вид кредити са особено атрактивни за хора с по-малки финансови възможности и на по-висока възраст. Второто положително качество е предпазването на клиента от различни кризисни ситуации, като висока инфлация и покачване на основните лихвени нива. Така той може да си направи сметката за годините с фиксиран процент, а ако впоследствие плаващата лихва не му харесва, купувачът може да предоговори кредита в друга банка, отново с първоначално фиксиран процент.

Минусите

Кредитът с фиксирана лихва определено не е за най-младите купувачи на жилище, особено с високи и стабилни доходи. Това е така, защото фиксираната лихва винаги е по-висока от плаващия процент, на който банките работят по другия вид заеми. Това автоматично води до загуби за клиента при положение, че той е млад, с перспективен бизнес и в началото на кариерата си.

Загубите стават осезаеми в момент, в който основната лихва започне да пада и ножицата между фиксирана и плаваща лихва започва още повече да се отваря.

Третият проблем е при продуктите с равни месечни вноски. Почти винаги при този вид ипотечни кредити, в началото на периода се плащат повече лихви и по-малко главница. Това означава, че ако решите да предоговорите по-рано, то е твърде възможно да се окаже, че главницата по кредите е почти непокътната.

Не на последно място са и допълнителните проблеми, които създават самите банки, в случай че решите да предоговаряте, особено с друг трезор. Това са високите такси за предсрочно погасяване или други рестрикции, предвидени при желание да договорите други условия по кредита. Така може да се окаже, че сте „заключени“ в по-неизгоден кредит за дълго време.

Затова е повече от задължително да четете малките букви в договора, и то заедно с доверения се имотен брокер и кредитен консултант!