Скандалите около сделки с имоти са константна величина, не само в България, но навсякъде по света. Почти винаги обаче, има две страни на монетата. Това важи в огромна степен при придобиването на имот по давност, което се оказва честа практика у нас. Част от тези сделки стигат до съд, където едната страна обвинява другата в измама, а другата твърди, че се касае за едно системно безхаберие, от страна на предишните собственици. Границата е много тънка и трябва да се има предвид, че този проблем наистина не би съществувал, ако бяха изпълнени две условия. От една страна – собственикът винаги трябва да се опитва да владее имота си. От друга, малки промени в нормативната база, биха направили самоуправството невъзможно. За второто ще трябва да чакаме.

Как се стига до придобивна давност

Мнозина смятат, че е достатъчно да използваш даден имот 5 или 10 години, без да си собственик, и после да го придобиеш по давност. Това съвсем не е така. Законът за собствеността прави ясно разграничение между ползване и владеене. В противен случай всеки наемател, пуснат под наем без договор, за да се спестят едни нищожни 9% от наема, след десетата година може да претендира за придобиване по давност. Това обаче е невъзможно, защото наемателят е ползвател, а не владелец. Мнозина си мислят, че като плащат данъци на имота и сметки за ток и вода в продължение на 10 години, това е достатъчно доказателство за владение. Това е друга голяма и всеобща заблуда.

За да придобиете имота по давност, вие трябва да сте го владели 10 години, без прекъсване, явно и несъмнено, и да можете да докажете това пред нотариус при издаване на констативен нотариален акт. Владението се доказва с поне трима свидетели пред нотариуса.

Къде са рисковете

Най-често, по давност се придобиват имоти, които са занемарени и забравени ниви, лоши парцели в регулация, селски къщи, които стоят празни от години, както и апартаменти в града, които не се използват от собствениците дълго време. Проблеми има при много наследници, които не се разбират за имота, както и при възрастни хора, с имоти в провинцията, които не могат да наглеждат.

Давността е два вида – добросъвестна 5 годишна и недобросъвестна – 10 годишна. При добросъвестната давност, също има измами, но крайният владелец – собственик е добросъвестен. Обикновено това се случва, когато някой купува имот без да разбере, че този имот не се продава от собственика, а от трето лице. Ако той владее имота непрекъснато в продължение на 5 години, може впоследствие да го придобие по давност.

Вторият вариант е 10 годишната давност, когато някой започне да владее чужд имот без знанието и позволението на собственика в продължение на 10 години. Обикновено се следят занемарени имоти, на които с години не са плащани данъци, гледат се тъмни прозорци, които никога не светват вечер. Ако недобросъвестният владелец влезе в такъв имот и го владее явно и без прекъсване, в продължение на 10 години, то той после може да го придобие по давност.

При наследствени имоти

Най-трудно придобиване по давност става при съсобствени имоти. Обикновено това са наследствени апартаменти, при които част от наследниците не живеят в България, или на знаят за наследството, или просто не ги интересува. Заблуда е обаче, че такъв апартамент може лесно да се добие от един от наследниците по давност, след 10 години. Това е така, защото всеки собственик притежава определена идеална част, която владее, а останалите идеални части ги ползва. Ако един собственик иска да придобие по давност целия имот, то той трябва да докаже, че е владял всички идеални части и то явно, като е предупредил другите наследници, че ще ги владее. Това се доказва изключително трудно в съда, при едно насрещно дело.

Как да се пазим

Всеки трябва да следи за собствеността си и да си плаща данъците. Това става, като правите периодични справки в Агенция по вписванията. Необходимо е да наглеждате и ходите в имота си, независимо че не го ползвате, за да не стане „грешка“. Най-малкото е добре да следите по партида консумацията на ток и вода, за да не се окаже, че някой от години живее там незаконно. Това с тока и водата е най-лесният начин за хора, които имат къща в провинцията, която се оказва после, че са „забравили“. Що се отнася до добросъвестните купувачи, повече от наложително е да работите с доверен брокер, който да извърши проверка на собствеността, пона за 20 години назад.

  • Текстът не представлява правен или инвестиционен съвет, нито има претенцията да е такъв.