По данни на Агенция по вписванията сделките с имоти у нас намаляват второ поредно тримесечие. Веднага правим уточнение, че намалението е на годишна база – второ тримесечие на 2026 г., спрямо второто тримесечие на миналата 2025 година. Спадът е с близо 10 000 сделки, или 17,9% от 56 010 до 45 965. Това е важно, защото, ако погледнем данните спрямо първите три месеца на тази година, ще се окаже, че всъящност имаме покачване на броя сделки. Повишението е с 20,47% – приблизително същото, както и покачванията на броя сделки, второ тримесечие спрямо първо за предходните 3 години – винаги в интервала 20-21 процента. Това е отправната точка за отговор на въпроса: спадът през второто тримесечие срив на пазара ли е или част от предвидената нормализация.

Още малко данни

Друго важно уточнение, което трябва да направим, е че данните са за всички видове имоти и тип сделки, а не само за покупко-продажби на жилища. Освен това цифрите се различават значително спрямо различните големи градове. Пловдив пак е най-стабилен, след като през първото тримесечие отчете само 2,17% спад в продажбите. На морето цифрите са по-волатилни от обикновено и се отчита по-значителен спад. В София е златната среда, като спадът през второ тримесечие на годишна база е малко под 17%.

Не на последно място трябва да се обърнем и към цифрите на банките. Сделките могат и да намаляват, но в същото време продажбите с ипотечен кредит продължават да се увеличават. За София ипотечното финансиране е 74% от всички продажби, спрямо 60% за предходното тримесечие. Подобна е тенденцията за цяла България.

Нормализация, а не срив

Всички цифри и обстоятелства показват, че в случая не може да се говори за срив, а за продължаваща тенденция към здравословна нормализация на пазара. Даже технически погледнато, по-големият брой сделки с банков кредит, които по принцип се сключват по-бавно, водят и до по-малко сделки в абсолютни числа.

Най-силният аргумент в подкрепа на нормализацията обаче, е фактът, че цените на жилищата у нас не падат. По данни на Евростат, които излязоха заедно с тези на Агенция по вписванията, страната ни е лидер по поскъпване през първото тримесечие на 2026 година за целия Европейски съюз с 15%, а през второто тримесечие отстъпва само на феномена Португалия, за който ви разказахме съвсем наскоро.

Цените няма да падат

Една математическа екстраполация на цифрите и то най-обикновена линейна, показва че цените няма да падат до края на 2026 година, а поскъпването ще продължи и през 2027 година с до 5% на годишна база. Тази прогноза, разбира се, е възможна ако няма сътресения на пазара, нито изкуствено създавани очаквания, каквито имаше около приемането ни в еврозоната. Така, в идеалния случай, ще стигнем до един стабилен и предвидим пазар, какъвто всички искат да видят.

Ако това се случи, то масовите офертни цени ще останат по-високи, но реалните сделки ще се сключват след договарянето на нормални отстъпки, а не както досега – „ако не искаш, ще го дам на друг“. По-сериозно поевтиняване може да се очаква, след преосмисляне на нереално високите оферти на неатрактивни жилища, каквито имаше много през миналата година.

Пазарът е на купувачите

Що се отнася до самите продажби, то можем смело да предвидим, че бавно и сигурно пазарът ще продължи да се измества към купувачите. Натрупването на имоти ново строителство ще увеличи избора и предлагането. Оттук и самите сделки няма да се сключват на всяка цена, а купувачите ще имат време да направят най-рационалния възможен избор. Към това трябва да добавим и факта, че постепенно ще се увеличи вторичното предлагане на инвестиционни имоти, защото те не носят вече бърза краткосрочна печалба, както бе до края на миналата година.

И естествено, банките ще продължат да кредитират, защото лихвите са ниски, безработицата – слаба, необслужвани кредити почти няма, а българинът купува в момента в близо 90% от случаите за живеене. Така се оказва, че ипотечните заеми се изплащат на половината от срока, за който са изтеглени – средно за 13 години.