Колкото повече се развива един мегаполис, като София например, толкова повече се увеличава търсенето на жилища от хилядите хора, които мигрират към столицата. Това важи за търгуването на имоти във всички големи пазарни икономики по света и води до бурното развитие на един особен сегмент – микроапартаментите. Търсенето се подпомага и от факта, че този тип жилища имат най-ниската цена на вход в пазара и ги прави особено притегателни за обикновени хора и инвеститори, които все още разполагат с достатъчно кеш. Българските банки също финансират подобни сделки, особено след като БНБ освободи близо 11 млрд. лв. задължителни резерви, които стояха на депозит в централния трезор.

Какво представляват

Както можем да очакваме от наименованието, микроапартаментите са ателиета, боксониери и маломерни гарсониери, чиято квадратура тръгва от 15 кв.м и стигат до максимум 35-38 кв.м. Идеята при тях е максимална функционалност върху минимална площ. Добрият микроапартамент трябва да има правилна форма, с възможност за разделяне на пространството на отделни зони, а не да е дълъг и тесен, например. Трябва да е с отлична локация и в него да влиза достатъчно светлина. Добре е да е в сграда с асансьор и с добре поддържани общи части. Най-често срещаният вариант на микрожилище е помещение тип „студио“, с малък кухненски бокс, баня с тоалетна в едно и мебели, които могат да се трансформират в различни зони.

Предимствата

Както вече споменахме, основното предимство на микрожилището е ниската абсолютна цена, което дава бърз и лесен достъп до пазар, и покупка изцяло с пари в брой. Сделките стават по-бързо, както при продажби, така и при отдаване под наем, като това е един от малкото сегменти на имотния пазар, където винаги има търсене. Изброеното до тук прави микроапартаментите изгодни за инвестиция, независимо, че цената на кв.м е доста по-висока от средната за пазара. Едно микрожилище от 30 кв.м, закупено за 80 000 евро и отдадено под наем за 400 евро на месец, ще донесе на своя собственик годишна доходност от 6% – доста по-висока от стандартната.

Бърз преглед показва, че цените на микроапартаментите се различават доста, в зависимост от локацията си в София. Най-евтино е в Люлин, Обеля и Овча купел, където можете да закупите такова жилище за 70 000 – 95 000 евро. Най-скъпо е в Лозенец, Център и Изток, където цените стигат и до 200 000 евро. Ако може въобще да се обобщи, то цената на един квадратен метър за микрожилище в София се движи между 2100 и 4500 евро.

Търсенето – студенти, инвеститори и чужденци

Търсенето на микроимоти е основно от страна на студенти и млади хора – работници, мигриращи към града и такива, които търсят своя първи, евтин, собствен дом. Такъв тип жилища са много търсени и от още два вида купувачи – инвеститори и чужденци.

За инвеститорите вече стана ясно какъв е интересът – евтин, като абсолютна стойност, имот, който се отдава срещу добър наем или се препродава бързо с печалба. Тук трябва да отбележим, че при микроапартаментите ремонтите не са много големи и съответно – скъпи.

При чужденците търсенето е основно за наем или краткотрайна покупка, обикновено от IT специалисти или други високо платени служители, командировани за малко по-дълго време в България.

Най-търсени са такива жилища в София, Пловдив и Варна, а конкретно за столицата – в Студентски град, Малинова долина, Център и около бизнес зоните.

Недостатъците

Основният риск пред купувачите в този сегмент е свързан с минималните изисквания за самостоятелно жилище, които често не са изпълнени. На пазара има много ателиета и апартаменти с „творчески“ разпределения, които в архитектурно и инженерно отношение, често са на ръба на закона.

Вторият риск е от гледна точна на комфорта. Има много микрожилища с твърде ограничени пространства и лоша вътрешна организация – най-често дълги и безсмислени пространства. Ниските тавани и липса на светлина също са проблем. Всичко това прави някои жилища почти необитаеми.

Третият риск е за инвеститорите. В София например, има квартали, където вече се усеща пренасищане с такива апартаменти. Това се случва да речем в Студентски град и Малинова долина. Пренасищането прави доста по-трудно излизането от такава инвестиция и може да донесе загуби.