Как да печелим от отдаването на имоти под наем? Оказва се, че този въпрос има безброй отговори. Едни от тях е т.нар. „коливинг“, който отскоро е модерен и у нас. Естествено той е известен отпреди столетия, но сега се прави по нов – модерен начин, като носи почти двойно по-висока доходност от стандартното отдаване под наем, достигайки до 12% на годишна база.

Инвестицията в колвинг е сравнително нов модел, при който един имот е организиран така, че няколко наемателя живеят в отделни стаи, но споделят общи пространства. Това са кухня, хол, перално помещение. По този начин общият приход от наеми е доста по-висок, в сравнение с отдаването на имота на един наемател.

За дигиталните номади

По принцип коливингът напомня на отдаването на жилища на студенти, или на огромни апартаменти в центъра на София, след 9 септември 1944 г., – на няколко семейства. Но приликата свършва дотук, а разликите са много големи.

Коливингът е насочен основно към хора, които работят дистанционно, млади професионалисти, студенти и най-вече – към т.н. дигитални номади. Естествено, този начин на отдаване е неприложим спрямо възрастни хора и млади семейства. Развит е много силно в градове като Берлин, Барселона и Лондон, където започват своята кариера много млади хора. Отскоро е и в София, основно в центъра, Младост, Лозенец и Студентски град.

В повечето случаи инвеститорът сам движи бизнеса, но в големите мегаполиси, които изброихме, той само купува жилището, а управлението и отдаването под наем е поверено на фирма – оператор.

Доходността

Схемата на коливинг е изключително елементарна. Купувате средностатистическо жилище 110 кв.м. за 250 000 евро. Обособявате 4 стаи и ги отдавате под наем за по 400 евро на месец. Брутният ви годишен приход е 19 200 евро, или годишна доходност през наема – близо 8%. Ако отдадете същия апартамент на един наемател, ще получавате по 1000 евро на месец, или с 37,5% по-малко.

Разбира се, има много различни вариации, като златният стандарт за апартаментите е с 6 спални, а иначе може да се инвестира и в къщи, които да се дават под наем. В крайна сметка, ако организирате голям апартамент за отдаване с 6 спални, всички възможни екстри и достатъчно на брой бани, то доходността може да достигне и до 12% бруто за година.

Основното търсене на такива имоти е около университети и бизнес паркове, в близост до метро и дублиращ удобен транспорт. Най-голям е интересът към големите стари апартаменти в центъра на градовете и към модерното, ново строителство, без голям процент общи части, извън центъра.

Банята е водещото помещение

Най-голяма зависимост обаче този вид инвестиране има от броя на санитарните възли в апартамента. Колкото повече бани, толкова по-висок приход от наем. Малкият коливинг е от 3 стаи с 1-2 бани. Средният вариант е 4-5 стаи с 2-3 бани, а високият стандарт е минимум 6 стаи и 4 бани. Особено популярна е схемата 6+, при която апартаментът има 5 обикновени стаи с две бани и една отделна тоалетна, а шестата стая е със самостоятелен санитарен възел, като тя е доста по-скъпа. По този начин се вдига нивото на апартамента като цяло.

Иначе абсолютно задължително е перфектното оборудване на общите части – интернет, кухня с всички възможни уреди и 2 хладилника, достатъчно мебели.

Рисковете

Както и при другите инвестиции, кака и при коливинга, колкото е по-висок доходът, толкова е по-голям рискът. Правилният подбор на наемателите е изключително важен. Трябва да са хора, които да се вписват в общност, на приблизително една и съща възраст, и по възможност – със сходна професия. Важно е да не се създават конфликти, защото все пак наемателите ползват значително споделено пространство.

Второто много важно условие са железните договори за всички наематели, заедно със задължителните описи. Това е свързано с доста по-голямото текучество при коливинга, като средната продължителност на един договор е между 6 месеца и 1 година. Това води до много повече смени на наематели и съответно необходимост от доста по-голям контрол и по-скъпа поддръжка на имота.