Има ли балон на пазара на имоти и какъв е рискът да се спука през тази година? Това е дежурният въпрос, който си задават в началото на всяка година купувачи, продавачи, брокери и анализатори на пазара. Колкото повече пазарът се насочва към края на един цикъл на поскъпване, толкова по-основателен е този въпрос. И все пак, има достатъчно предпоставки, за да не видим и през 2026 година имотен балон на хоризонта, а още по-малко – да се стигне до спукването му и стагнация на пазара.

1. Спекулантите рязко намаляват

Първият довод в полза на един нормално развиващ се пазар е продължаващата постепенна промяна на инвестиционния профил на купувачите през последните няколко години. Това, което се наблюдава от 2023 година насам, е нарастващият дял на тези, които правят сделка и придобиват имот за живеене. През миналата година делът на спекулативните сделки слезе под 40%, а първият месец на тази година дава основания да се прогнозира спадане на този дял до под 30%. Колкото по-малко са спекулациите, толкова по-стабилен е пазарът. Основната причина за тази тенденция са сделките ново строителство „на зелено“. От няколко години те не носят предишните големи печалби на спекулантите, които в момента са принудени да се преориентират към други инвестиционни схеми. От друга страна, тези, които купуват за живеене, са финансово по-сигурни и с предвидими доходи, което ги прави много слабо зависими от пазарните цикли.

Риск: Възможно е нещата да се променят в негативна посока, ако политическата криза продължи и не бъде приет редовен бюджет. Това ще е спирачка на покачващите се доходи на хората от последните години, което директно ще удари по имотния пазар.

2. Повече рестрикции от страна на банките

Обикновено за балон се говори, когато се стигне до неконтролируемо прегряване на пазара. Това води до необосновано покачване на цените и все повече сделки „на всяка цена“. Подобни епизоди се наблюдаваха през последните 5 години, основно поради експанзията на банките. През миналата година обаче, бяха взети първи мерки за слагане на юздите от страна на БНБ. Централната банка накара търговските трезори да увеличат самоучастието на кредитополучателите до минимум 20%. Прогнозите са, че през 2026 г., банките ще бъдат принудени още повече да намалят дела си в ипотечните кредити, като изискванията ще бъдат да се финансира до 70% от ново жилище. Това, разбира се, ще извади от пазара повечето „неразумни“ купувачи, които няма да могат да извадят достатъчно кеш. Така ще се намали рискът от ново прегряване на имотния пазар.

Риск: По линия на ипотечното кредитиране стои вечният риск от рязко вдигане на лихвите. Подобен ход би увеличил лошите кредити и би довел до отдръпване на купувачите и значително падане на цените. Поне засега, подобен риск изглежда неоправдан, защото родните банки са свръх капитализирани, а и лихвите на ЕЦБ са близки до 2%, както са и у нас.

3. Ръст на чуждите инвеститори в имоти

Опасността от рязко охлаждане на пазара през 2026 г., също е силно преувеличена. Подобни прогнози непрекъснато се появяват, като се предполага спад в цените и обръщане на тренда. Влизането ни в еврозоната обаче, е предпоставка за точно обратното – стабилизиране и плавно поскъпване. Това се подкрепя от очакванията за засилен интерес от страна на външни инвеститори, вай-вече големи инвестиционни фондове, които изкупуват имоти. Подобни фондове има и в момента у нас, но проектите им на са много на брой. Прогнозите са за включване на чужди инвеститори в проекти за жилища, които ще се предлагат под наем, не само краткосрочно, на високоплатени чуждестранни служители и на чужди работници в сферата на транспорта, туризма, строителството и хотелиерството. Наемите ще са по-ниски, но дългосрочни. Също така се очаква включване в проекти за изграждане на социален тип жилища, каквито има в повечето големи европейски държави.

Риск: Тук рискът е икономически, и то касаещ целия ЕС, а не само България. Една рязка стагнация в европейските икономики и покачване на инфлацията, веднага ще доведе до отдръпването на подобни чужди фондове от навлизане на нов пазар, какъвто е българският.

4. От количество към качество

Не на последно място трябва да отчетем още една промяна на родния пазар, която все още не е толкова силно изразена. Това са опитите за пренасочване на търсенето към повече качествени имоти. Това означава имот в качествена кооперация, построена с хубави материали, максимално топлинно независима – откъм изолация и умни енергийни решения. Този имот ще бъде купуван не където и да е, а в квартал, който е с добра инфраструктура, максимална транспортна свързаност, училища, магазини, лечебни заведения. Подобна промяна на търсенето към качествени нови имоти би довела до по-премислени сделки и постепенен отлив от търсене на панелни жилища и апартаменти „каквито и да са“ и „където и да са“. Крайният резултат ще бъде успокоение на пазара и максималното отдръпване на евентуален балон от хоризонта.

Риск: Неизвестната величина в тази задача е поведението на продавачите. Има риск те да продължат да държат нереално високи цени, което ще удари най-вече сделките на вторичен пазар.