Ако имате 4 милиона евро, или около 4,2 млн. долара, още днес ще можете да сбъднете мечтата на стотици хиляди почитатели на сериала „Приятели“ и да се настаните в прекрасен мезонет в Манхатън.

За тези пари се предлага апартамент, завършен преди месец, пентхаус, с три спални, прозорци до земята, супер модерно обзавеждане, на 230 кв.м и още 60 кв.м. тераса. С невероятна гледка към реката. 

Но, нещата невинаги се случват като в романтичен сериал, особено що се отнася до пазара на имоти в мегаполис №1 – Ню Йорк. Всъщност днес, 6 години след ковид-пандемията, цените още не са се възстановили напълно и този който продава, а е купил жилище там след 2015 г., ще калкулира загуба. Тази загуба е толкова по-голяма, колкото покупката му е по-близо до 2019 година.

В Манхатън само луксът не губи

И като сме почнали с Манхатън, ще продължим с особеностите на митичния квартал. Тук е трудно да се говори за средни цени, защото има най-голям процент луксозни жилища, които обикновено не влизат в статистиките. Като се отрежат пиковите стойности, повечето компании сочат средни цени в момента от 14 000 до 17 000 долара на кв.м. Луксозните апартаменти са в друго измерение и цените, в зависимост от локацията, големината и екстрите, варират от 10 до 20 млн. долара. Луксозният сегмент е единственият, който се продаваше със сигурна печалба през цялата 2025 г.

Ситуацията е коренно различна при по-ниския клас жилища. Над 30% от най-популярните кондо-апартаменти са се продавали на загуба през последните месеци. „Кондо“ са собствени апартаменти, които са в жилищна кооперация, управлявана от голяма компания, за което собствениците плащат целогодишна такса поддръжка. Този проблем с продажбите на загуба е особено отчетлив, като се сравни със средния процент за САЩ, който е едва 2% продажби на загуба. Обяснението е изключително високата база на цените преди пандемията и мижавият ценови ръст за 2025 г. при обикновените жилища, който се движи от 1 до 3%.

Най-голям ръст в най-евтините квартали

Състоянието на пазара на продажби в останалите квартали не е кой знае колко по-добро. В Куинс и Бруклин цените са по-ниски, като по-скъпо е в Бруклин със средни цени за жилище от 1,1 млн. долара (при средна цена за Манхатън, без лукса, от 1,3 млн. долара). В Бруклин се реализира по-голям годишен ръст в цените през изминалата година – от около 4%. Най-голямо покачване на цените има в значително по-евтиния Куинс – до 10% на годишна база. Тук средната цена е около 700 000 долара за апартамент.

Но инвеститорите в Ню Йорк си остават на загуба, като представител на Колумбийския университет наскоро изчисли, че ако сте купили апартамент в Манхатън през септември 2015 г. и сте успели да го продадете през август тази година на същата цена, с 0% номинална доходност, то в крайна сметка сте претърпели реална загуба от 36% за целия период. Като никъде не се споменава, дали се отчитат разходите по придобиване и ремонт, които в Ню Йорк са между 6 и 11% от продажната цена.

Надеждата е в банките

Надеждата, и на търговци, и на инвеститори, е отправена към търговските банки. И както навсякъде по света, тази надежда опира до по-ниски лихви по ипотечните кредити. Веднага след пандемията, пазарът бе парализиран с висока лихва от 7,5%, като имате предвид, че в САЩ тя е фиксирана за целия период от заема. В Ню Йорк бе отчетен рекорден срив в броя сключени сделки за първото тримесечие на 2020 г., когато бяха продадени близо 20% по-малко апартаменти, спрямо същия период да 2019 г. – преди ковид. Постепенно лихвите паднаха, но много предпазливо, и в момента те са около 7%, което пак е доста високо ниво. Надеждите на брокерите са ипотечните лихви да паднат на два пъти през 2026 година и да слязат до 6%. Ако това стане, може да се прогнозира по-сериозно раздвижване на пазара.

Средният наем гони 5000 долара на месец

И докато на пазара на продажби витае Ледена епоха, то при наемите е направо горещо. Съвсем наскоро излезе последната класация на най-скъпите градове, от гледна точка на месечния наем, и Ню Йорк отново е на първо място, като средният наем гони  5000 долара месечно. Само преди година пак е бил първенец, но с далеч по-скромна сума – малко над 4200 долара на месец. Експанзията в наемните цени е стабилна, а допълнително масло в огъня наля новият кмет на града – Зохран Мамдани. Всичко започна с предизборната му кампания в средата на миналата година, когато наред с многото безплатни социални услуги, той обеща и замразяване цените на наемите.  Резултатът беше светкавичен. Само за октомври наемите скочиха с 1,2%, а на годишна база надхвърлиха 7% ръст, като най-голямо е покачването в Бруклин.

Така за пореден път бе доказано, че политиците не могат да влияят на имотния пазар.