Продажбите на имоти през 2025 година са на високи нива, като очакванията са, че до края на годината ще надминат рекорда от 2008 година по брой сключени сделки. Това показват данните в Агенция по вписванията. Колкото повече са сделките обаче, толкова се увеличават случаите, при които има неизпълнение по договорите за покупко-продажба и от тук се стига и до тяхното разваляне. Процентът на такива сделки е пренебрежимо малък, когато страните са се доверили на брокери с опит, от наложила се на пазара агенция за недвижими имоти. Но има много хора, които искат да спестят комисионата или се доверяват на познати, които минават за „специалисти“ в материята. Именно в тези случаи много по-често се стига до разваляне на сделки.

Преди да се опитаме да бъдем полезни, ще уточним, че развалянето на сделките се основава изцяло на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), като в случая няма да разглеждаме развалянето на предварителни договори, както и договори за покупка на имоти „на зелено“.

Важното

За да бъде развалена сделка с имот, трябва да се знаят няколко основни неща. На първо място – всеки, който купува или продава имот, трябва да има предвид, че при определени условия този договор е обратим, т.е. може да бъде развален. За да бъде развалена една сделка за апартамент обаче, тя трябва задължително да е валидна – сключена пред нотариус, и да има издаден нотариален акт, вписан в Агенцията по вписванията. Самата сделка може да бъде развалена само от изправната страна по сделката и то само по съдебен път. Ако никоя от страните по сделката не предприеме действия по разваляне в продължение на 5 години, то възможността да бъде разтрогнат един договор за покупко-продажба на имот изтича по давност.  

При какви казуси

Сделка с имот не може да се развали по прищявка на страните. Най-често това става, когато някой не изпълни задължението си – обикновено при проблеми с плащането на сумата. В такъв случай, продавачът е в правото си да изиска две неща от съда – или да задължи другата страна да заплати сумата в определен срок, или да развали договора. Във втория случай продавачът ще си получи жилището обратно и е в правото да поиска неустойка, ако има предвидена такава в нотариалния акт.

Вторият вариант е, когато неизрядната страна е продавачът. Това става обикновено, когато след продажбата се оказва, че трети лица имат права на част от имота, за които не се е знаело предварително или продавачът умишлено е скрил истината. Проблемът е, че не са малко случаите, в които може да изникне неизвестен наследник и да предяви претенция. Рискът е значително по-голям, когато не се ползва доверен брокер или специалист по семейно и вещно право. В такива случаи, този, който се чувства уязвен, завежда дело срещу купувача. Ако съдът приеме, че ищецът има право, то той може да отстрани купувача от сделката или да се стигне до така наречената евикция. Тогава отстраненият купувач трябва да заведе дело срещу продавача, с претенция за връщане на сумата и пропуснати ползи или причинени вреди.

Има още няколко варианта, при които може да се заведе дело за разваляне на сделка, но те са по-рядко срещани. Например при договорите за гледане и издръжка, при откровена измама или при грешка.

Последиците

Развалянето на договора за покупко-продажба на недвижим имот поражда обратно действие. Това означава, че всяка една от страните връща на другата това, с което се е обогатила. Купувачът – имота, продавачът – сумата. Лошото е, че обикновено, изправната страна е претърпяла допълнителни щети и вреди от неизпълнението на договора. В такива случаи тя е в правото си да претендира пред съда за допълнителни неустойки, с които да компенсира щетите. Ако в случаите, когато изправната страна е отстранена от собственост, след евикция, то тя може да претендира и за разноските по първото дело.

Кака да се пазим

Развалянето на сделки за недвижими имоти в никакъв случай не може да се поставя под общ знаменател. Почти всеки казус си има своите особености и развитие, но едно е сигурно – всяка от страните може предварително да положи достатъчно усилия, за да предотврати една подобна негативна развръзка. За тази цел задължително трябва да се доверите на специалист, който в самото начало ще извърши всички нужни проверки на имота. Ще установи всички собственици и най-малкото – ще сведе до минимум риска от неплащане или поява на неизвестен съсобственик. Защото, пак ще напомним – развалянето на сделка става само и единствено в съда.