Вторичният пазар – сега ли е момента?
Колкото повече идва края на 2025 година и се приближаваме към датата за влизане в еврозоната, толкова повече намалява предлагането на имоти на вторичния пазар. Успоредно с това търсенето са увеличава и цените им, в сравнение с покупка на ново строителство, започват да изглеждат непосилни. Заслужава ли си да купуваме на вторичен пазар? Алчни ли са продавачите в този сегмент? Да изчакаме ли да видим какво ще стане от януари 2026 г.? Отговорите на всички тези въпроси, може да представим като решения на задачи със способите на математическото моделиране. Сиреч да направим определени допускания за бъдещото развитие на пазара на имоти, и по-точно на вторичния, и ако тези допускания са верни, то правилно ще сме решили задачата. Разбира се, тази задача стои за решаване, както за потенциалните купувачи, така и за продавачите. И е добре да бъде решена с помощта на най-добрите математици – доверените брокери от проверена агенция за недвижими имоти.
Разликата
Който иска да купи евтин имот, обикновено се насочва към първичния пазар – ново строителство от инвеститор. Това е така, защото цената на вторичния пазар у нас, в повечето случаи, е от 20 до 40% по-висока. Само два примера. В Пловдив средната цена на тристаен имот ново строителство е около 130 000 евро. За същото жилище на вторичен пазар се плащат 170 000 евро. В София пазарът е доста по-голям и по-ликвиден, и затова разликата е по-малка. За ново строителство средната цена е 200 000 евро, а за вторичен пазар – 240 000 евро.
Алчност или реализъм?
Алчност или реализъм стои зад тези цифри? Едни смятат, че това си е чиста алчност, но зад разликата в цените стоят доста фактори. Този, който продава апартамента си на вторичен пазар, със сигурност калкулира довършителните работи, които е направил в жилището си през годините с различна степен на лукс. Към това се добавя по-високата квадратура на имота, който се предлага, в сравнение с апартамент ново строителство. Освен това, жилището на вторичен пазар почти винаги е в утвърден квартал, който специално е търсен от купувачите, като локация, има съществуваща инфраструктура, транспортна свързаност, пътища, училища, детски градини. В същото време, нерядко новото строителство е на „замазка и шпакловка“, буквално насред полето, без пътища наоколо. И не на последно място – 60% от сделките в София се извършват с банково кредитиране, а банките дават повече пари и по-голям процент за покупка на вече готово жилище, което е обитавано, отколкото за апартамент ново строителство, който все още се довършва. Няма как да не се калкулират тези разлики и офертата за жилище на вторичен пазар да бъде определена като алчност. Разбира се, има и изключения.
Допусканията
Да се върнем в началото и да решим задачата, а именно: заслужава ли си да купуваме на вторичния пазар. Тук са налице няколко допускания, защото е ясно, че от гледна точка на значителното вдигане на цените на имотния пазар през последните години, сега е момент да се продава, а не да се купува. Но всичко зависи от реакцията на пазара след нова година, като в случая ще направим три основни допускания.
Ако след 1 януари 2026 г. навлязат много чужди инвеститори на родния имотен пазар, а правителството удържи инфлацията, то е ясно че цените на имотите у нас ще продължат да се качват. При такова допускане, който има нужда, е по-добре да купува сега. Ако правителството изпусне бюджета, инфлацията се покачи, а инвеститори не дойдат, то доста по-вероятно е българинът да обеднее и от там – цените на имотите да паднат след приемането ни в еврозоната. В този случай е добре да се изчака.
Ако банките бъдат принудени да вдигнат лихвите по ипотечните кредити, след смяната на лева с евро, поне до средноевропейското ниво, то пазарът у нас ще стагнира и цените ще паднат. В този случай е добре да се изчака с покупката. Но в случай, че банките продължат да кредитират със сегашните обеми и на сегашните лихви, то пазарът ще задържи текущия положителен тренд и цените ще се покачват. При такъв сценарий, е ясно, че трябва да се купува в момента.
Ако търсите да купите в центъра на съответния град, по принцип на повечето места почти няма проекти за ново строителство. Това предполага още по-малко предлагане и още по-високи цени. Следователно е добре да не се изчаква. Ако искате да купувате на вторичния пазар в по-периферен квартал, където тепърва се очаква да бъдат завършени повече нови проекти, то може да се предположи, че това голямо предлагане ще натисне надолу цените на вторичния пазар. Естествено, добре ще е да изчакате.
Ако направите правилните допускания, ще решите и успешно задачата – да купувам ли сега имот на вторичния пазар, или да изчакам.