Пазарът на търговски площи в София и големите градове е доста по-различен от този на апартаменти за живеене. Ако жилищният пазар страда от липса на предлагане за покупка, то при магазинчетата на добри търговски локации в София, тази тенденция е още по-тежка. Това се дължи на факта, че добрите магазини са наследствени и се продават изключително рядко – когато собствениците се делят или заминат трайно в чужбина. В 90% от случаите собственикът на магазин в центъра на София (улиците Оборище, Шипка, Цар Иван Шишман, Малките пет кьошета, Ангел Кънчев, Витошка, Цар Асен и Цар Борис I) не продава, а отдава под наем. Това е причината на практика при този пазар да няма средни цени, като ориентир. Ако излезе нещо за продажба – магазин около 20 кв.м, на цена до 100 000 евро, се спазарява в рамките на деня на обявата. Ако е прекалено скъп, може да стои празен с години.

Спекулата – купуване и препродаване, а на отдаване под наем  

Известно „стресиране“ на пазара на магазини започна през последните три-четири години. Допреди ковид-кризата магазините на търговски локации в съответните градове се купуваха, в голямата си част, с цел отдаване под наем, а в по-малка – от собственици на съответния бизнес, за който ще се ползват. През последните години ситуацията коренно се промени, основно поради истерията за покупка на жилищни площи. Най-общо казано – който има достатъчно пари, предпочита да закупи апартамент, а не търговски обект. Тези, на които не им стигат свободни средства за двустайно жилище в София например, купуват малък магазин, защото цената на едно магазинче от 20 кв.м на сравнително добра търговска локация в София, е около 120 000 – 150 000 евро. Покупката на такъв магазин обаче, не е с цел отдаване под наем, а за спекулативна сделка – до момента, в който се намери друг купувач, който да плати повече. Отдаването под наем не е предпочитано, защото изплащането на инвестицията през наемната цена вече надхвърля 35 години.

Високите наеми убиват

Независимо от топ локацията в центъра на София, гледката на празни магазини е често срещана. Прекрасен пример в това отношение е ул. Граф Игнатиев, по цялото й протежение. Празните магазини обаче, не се продават, а чакат нови наематели. А високите наеми могат да убият всеки бизнес. Пресен пример е 40 кв.м магазин на Графа, отдаден съвсем наскоро за 2400 евро месечно. Това прави по 60 евро/кв.м. и означава, че само за година ул. Граф Игнатиев е изпреварила средните цени за Витошка за миналата година по същото време – 54 евро/кв.м. Това, разбира се, не може да се превърне в обобщение, защото говорим за единична сделка, от една страна, и средни цени, които са доста относителни – от друга. Но сумата от 2400 евро означава, че наемодателят се превръща в „ортак“ в бизнеса на наемателя, и то нежелан.

В моловете няма празно

Това в голяма степен обяснява тенденцията за концентриране на търговската дейност в големите шопинг центрове, които разполагат с първокласна търговска площ от 356 000 кв.м. За сметка на това наблюдаваме постепенното опустяване на магазините в периферията на централната градска част на София. Голямото изключение си остава бул. Витоша, с над 31 000 кв.м. първокласна търговска площ. В тази квадратура влизат и заведенията, без външните им части. Факт е, че и в шопинг центровете и в ритейл парковете, и на бул. Витоша, свободни пространства почти липсват, като средно за тези дестинации те не надхвърлят 3,2%.

София – най-евтината столица в ЦИЕ

Независимо от на пръв поглед скъпите наеми, статистическите данни показват, че София е най-евтиното място за търговски площи в ЦИЕ. Наемите на първокласни магазини в моловете са средно 45 евро/кв.м, докато в Прага – първенец в класацията, можете да наемете търговска площ при средна цена от 145 евро на квадрат. Даже в Букурещ е по-скъпо от София – със средна цена от 75 евро/кв.м.

Тези данни имат своето логично обяснение, защото пазарът на търговски пощи в София е единственият сегмент от имотния пазар, който отчита лек спад в инвестициите през първото полугодие на 2025 година. Този спад е едва 4% и то спрямо рекордно високия прираст на инвестиции през предходната 2024 година. Основна спирачка пред двигателя на растежа при инвестициите в търговски площи е потреблението на домакинствата. Именно тук има известно забавяне през тази година, заради повишаването на цените и още по-големите очаквания за техния ръст с оглед приемането ни в еврозоната.