В България има хиляди клиенти, които както назад във времето, така и в момента, купуват жилища, които не са въведени в експлоатация – т.е. нямат Акт 16. За да купят по-евтино, те се ориентират към имоти с максимум издаден акт 14. Това означава, че обектът е завършен на ниво „груб строеж“. Акт 14 обаче се издава сравнително лесно, защото е вътрешен документ, а не официален такъв – от държавен орган. Това са строителни книжа, които инвеститорът дава за подпис на строителя, надзорника и проектанта.

Тези, които купуват редовно на акт 14, по правило работят с наложил се инвеститор и строител, който има завършени десетки сгради. Тези, които ще го направят за първи път, трябва да намерят такъв строител, или да се обърнат за професионална помощ към брокер от доверената си агенция за недвижими имоти.

Възможност за по-ниска цена

Плюсовете при покупката на жилище на акт 14 са основно в три насоки. На първо място е по-ниската цена. Именно този плюс най-сериозно пострада през последните години. При сделка на акт 14 цената в момента с до 15% по-ниска от тази на завършена сграда, докато в годините преди ковид, цената можеше да е по-ниска с 30 и повече процента. Това се обяснява с факта, че днес предлагането на ново строителство е все по-малко и купувачите не са в позиция да свалят цената на апартаментите на акт 14. Инвеститорите имат слаб избор на свободни парцели за строеж. Другата причина е, че силно намаляха случайните инвеститори, които нямат необходимото финансиране и са принудени да продават по-евтино с цел да финансират завършването на обекта.

Избор на довършителните работи

Другата група положителни ефекти от покупката на жилище на акт 14 се отнасят до избора. Когато купуваш на груб строеж, имаш значително по-голяма възможност за избор на конкретен апартамент. Това включва най-вече етажността и изложението. Колкото е по-бърз един купувач, толкова по-добро жилище ще може да закупи от имотите, останали за продан. В последните години обаче, тази възможност е все по-малка, защото силно намаля предлагането на жилища на акт 14.

Истински положителен ефект при покупка на имот на акт 14 е възможността купувачът да избира вида и степента на довършителните работи. Може да селектира материалите за вътрешен интериор – врати, дограма, латекс или тапети. Може да поиска друг начин за изтегляне на инсталациите – ток и вода и парно, повече точки, по-добър материал на водопроводните и отоплителните тръби, както и по-добри радиатори. Разбира се, има го и обратния вариант. Тези, които купуват евтино, с цел да отдават под наем, могат да подберат най-бюджетните материали и интериор.

Ще стане ли сделката?

В същото време, минусите при покупка на имот на акт 14 съвсем не са за пренебрегване. Най-големият въпрос е дали сградата ще бъда завършена и въведена в експлоатация. Затова, ако ви предлагат жилище на подозрително ниска цена, винаги трябва да имате едно на ум, че инвеститорът вероятно има значителни проблеми за финансиране на строежа до получаване на акт 16.

„Значителен проблем е ситуацията, при която инвеститорът е ипотекирал земята под обекта, с цел банково кредитиране на строежа. При това положение, всеки форсмажор, като сериозно покачване на инфлацията, вдигане на цената на строителните материали, може да доведе до момент, в който строителят няма пари за да завърши обекта в срок“, коментира Анас Хамид от Фронт офис на Явлена.

Всичко това би довело до чувствителни загуби за потенциалния купувач. Ако това е младо семейство, то забавянето означава разходи за наем. Ако е спекулант с имоти, това чувствително ще намали печалбата, защото парите му ще стоят „затворени“ понякога с години. И като казваме с години, имаме предвид, че жилище с акт 14, което явно има проблеми с въвеждане в експлоатация, се продава много трудно на вторичния пазар. Освен това, даже и да успеете да се „отървете“ от проблемния имот, това със сигурност ще стане на цена под тази, за която сте го купили.

Невъзможни за обитаване

Освен, че съществуват рискове със завършването на строителния обект, собственикът на апартамент в обект, който няма акт 16, няма право да го обитава, до въвеждането му в експлоатация. Ако забавянето продължи повече от две години, то купувачът започва да плаща местен данък и такса смет. Въпреки това няма право на адресна регистрация на адреса на имота. Също така, собствениците на такъв имот нямат право на партида за битов ток и студена вода. Ако се прави нещо по жилището, се заплаща индустриален ток, който е чувствително по-скъп от битовия.