Как оценителите определят стойността на имотите

Професията "оценител" в България се появява в началото на 90-те години на миналия век и се развива вече над двадесет години. С развитието на инвестиционното и жилищно кредитиране, както и нарастването на активността на пазара на недвижими имоти, професията „оценител“ стана разпознаваема и нуждата от експертното мнение на професионалист със съответната квалификация към момента засяга много сфери на бизнеса.

Необходимостта от експертна оценка се появява тогава, когато е необходимо вземане на инвестиционни решения, при покупко-продажба на имот, за обезпечаване на банков кредит, определяне застрахователната стойност на даден актив, при изготвянето на годишен счетоводен отчет, при удостоверяване на пазарна стойност при сделки между свързани лица и много други случаи. Често оценителят се явява арбитър между съсобственици, както и незаменим съветник на съда при вземане на решения, свързани с материални и нематериални активи.

Динамично променящите се пазарни условия през последните години, както и развитието на всички сфери на бизнеса, нуждаещи се по един или друг начин от оценяване на активи, породиха необходимост от повишаване качеството на оценителската работа.

Все още обаче дейността на сертифицираните оценители остава неясна за голяма част от ползващите услугите на оценителските фирми. Особено когато става дума за еднократна оценка, която е необходима на клиент при отпускане на банков кредит. Най-често в тези случаи изникват куп въпроси. Може ли пазарната стойност, определена в пазарна оценка да е равна на цената на сделката? А може ли да е по-висока? Защо след като купувам имот за определена цена оценителят дава по-ниска пазарна стойност? Това са често задавани въпроси от възложителите на пазарни оценки, които не са ползвали услугите на оценител, споделя Върбан Маринов – ръководител оценители в „Явлена Импакт“.

Факт е, че оценяването в значителна степен се влияе от мнението на оценителя, но независимо от това, то се основава на много принципи, правила и ограничения, подробно описани в българските и международните стандарти за оценяване. Стойността на даден актив, било то недвижим имот, машина, съоръжение или транспортно средство, може да бъде определена по един или комбинация от няколко метода, в зависимост от целта на оценката и изискванията на възложителя. Най-често собственикът на даден актив получава индикация за неговата цена от публична информация за пазара на този вид активи, от посредници, доставчици, статистически данни и други източници. Правилното тълкуване на потоците от информация може да даде достатъчно реалистична представа за цената на актива, на която може да бъде разменен. Това е и един от основните подходи за определяне на пазарната стойност на даден актив, т.н. сравнителен метод. Този метод дава резултати най-близки до реалните пазарни нива и неслучайно често е с най-голяма тежест при определяне на пазарна стойност. Целта на оценителя е да получи достатъчно достоверна информация и да я ползва коректно при формирането на преценката си. Ако при определяне на пазарната стойност на даден актив ползвахме единствено сравнителен метод, то тогава може би щяхме да кажем „да, пазарната стойност може да е равна на цената на сделката, или поне достатъчно близка”. Дори и в този случай обаче, определянето на пазарната стойност не може (и не трябва) да отчита всички условия, влияещи върху цената при договор за покупко-продажба.

В зависимост от целта на оценката, и особено когато тя служи за обезпечаване на банков кредит, сравнителният метод участва при определяне на пазарна стойност в комбинация с други оценителски методи. Тази комбинация е много полезна при оценка на активи, за които, поради тяхната специфика, липсва развит пазар или той е значително ограничен. В този случай се търси друга характеристика на обекта на оценка, за която има достатъчно достоверна информация и която може да даде индикация за пазарната стойност. Така например възможността на търговски обект да бъде отдаден под наем и да генерира приход, определя ползването на приходен метод за оценка. Инвестиционният потенциал на един подходящ за строителство терен дава възможност за ползване на остатъчен метод, а наложилия се в практиката подход за обезщетяване на собственика на земята, определя възможност за ползване на инвестиционен метод. Подобни примери могат да бъдат дадени за големи промишлени обекти, машини и съоръжения с ограничен вторичен пазар и др.

Определянето на пазарната стойност на актива е комбинация от резултатите, получени по всички избрани от оценителя (или определени от ползвателя на оценката) методи. Често тази стойност се различава от цената, платена за даден актив или инвестиционните разходи за изграждането му, но целта е определяне на справедлива стойност, която да отразява пазарните условия и да е адекватна на нуждите, за които ще се ползва.

Резултатите от пазарна оценка на актив са пряко свързани с пазарните условия. Естествено очакванията на един собственик в повечето случаи са стойността на неговия актив да се запазва или повишава във времето. Това обаче невинаги е така, тъй като резултатите от оценката отчитат амортизацията на обекта, поддръжката му, и най-вече пазарните нива към съответния момент.

Факт е, че оценяването в значителна степен се влияе от мнението на оценителя, но независимо от това, то се основава на много принципи, правила и ограничения, подробно описани в българските и международните стандарти за оценяване. Стойността на даден актив, било то недвижим имот, машина, съоръжение или транспортно средство, може да бъде определена по един или комбинация от няколко метода, в зависимост от целта на оценката и изискванията на възложителя. Най-често собственикът на даден актив получава индикация за неговата цена от публична информация за пазара на този вид активи, от посредници, доставчици, статистически данни и други източници. Правилното тълкуване на потоците от информация може да даде достатъчно реалистична представа за цената на актива, на която може да бъде разменен. Това е и един от основните подходи за определяне на пазарната стойност на даден актив, т.н. сравнителен метод. Този метод дава резултати най-близки до реалните пазарни нива и неслучайно често е с най-голяма тежест при определяне на пазарна стойност. Целта на оценителя е да получи достатъчно достоверна информация и да я ползва коректно при формирането на преценката си. Ако при определяне на пазарната стойност на даден актив ползвахме единствено сравнителен метод, то тогава може би щяхме да кажем „да, пазарната стойност може да е равна на цената на сделката, или поне достатъчно близка”. Дори и в този случай обаче, определянето на пазарната стойност не може (и не трябва) да отчита всички условия, влияещи върху цената при договор за покупко-продажба.

Факт е, че оценяването в значителна степен се влияе от мнението на оценителя, но независимо от това, то се основава на много принципи, правила и ограничения, подробно описани в българските и международните стандарти за оценяване. Стойността на даден актив, било то недвижим имот, машина, съоръжение или транспортно средство, може да бъде определена по един или комбинация от няколко метода, в зависимост от целта на оценката и изискванията на възложителя. Най-често собственикът на даден актив получава индикация за неговата цена от публична информация за пазара на този вид активи, от посредници, доставчици, статистически данни и други източници. Правилното тълкуване на потоците от информация може да даде достатъчно реалистична представа за цената на актива, на която може да бъде разменен. Това е и един от основните подходи за определяне на пазарната стойност на даден актив, т.н. сравнителен метод. Този метод дава резултати най-близки до реалните пазарни нива и неслучайно често е с най-голяма тежест при определяне на пазарна стойност. Целта на оценителя е да получи достатъчно достоверна информация и да я ползва коректно при формирането на преценката си. Ако при определяне на пазарната стойност на даден актив ползвахме единствено сравнителен метод, то тогава може би щяхме да кажем „да, пазарната стойност може да е равна на цената на сделката, или поне достатъчно близка”. Дори и в този случай обаче, определянето на пазарната стойност не може (и не трябва) да отчита всички условия, влияещи върху цената при договор за покупко-продажба.

Факт е, че оценяването в значителна степен се влияе от мнението на оценителя, но независимо от това, то се основава на много принципи, правила и ограничения, подробно описани в българските и международните стандарти за оценяване. Стойността на даден актив, било то недвижим имот, машина, съоръжение или транспортно средство, може да бъде определена по един или комбинация от няколко метода, в зависимост от целта на оценката и изискванията на възложителя. Най-често собственикът на даден актив получава индикация за неговата цена от публична информация за пазара на този вид активи, от посредници, доставчици, статистически данни и други източници. Правилното тълкуване на потоците от информация може да даде достатъчно реалистична представа за цената на актива, на която може да бъде разменен. Това е и един от основните подходи за определяне на пазарната стойност на даден актив, т.н. сравнителен метод. Този метод дава резултати най-близки до реалните пазарни нива и неслучайно често е с най-голяма тежест при определяне на пазарна стойност. Целта на оценителя е да получи достатъчно достоверна информация и да я ползва коректно при формирането на преценката си. Ако при определяне на пазарната стойност на даден актив ползвахме единствено сравнителен метод, то тогава може би щяхме да кажем „да, пазарната стойност може да е равна на цената на сделката, или поне достатъчно близка”. Дори и в този случай обаче, определянето на пазарната стойност не може (и не трябва) да отчита всички условия, влияещи върху цената при договор за покупко-продажба.

Факт е, че оценяването в значителна степен се влияе от мнението на оценителя, но независимо от това, то се основава на много принципи, правила и ограничения, подробно описани в българските и международните стандарти за оценяване. Стойността на даден актив, било то недвижим имот, машина, съоръжение или транспортно средство, може да бъде определена по един или комбинация от няколко метода, в зависимост от целта на оценката и изискванията на възложителя. Най-често собственикът на даден актив получава индикация за неговата цена от публична информация за пазара на този вид активи, от посредници, доставчици, статистически данни и други източници. Правилното тълкуване на потоците от информация може да даде достатъчно реалистична представа за цената на актива, на която може да бъде разменен. Това е и един от основните подходи за определяне на пазарната стойност на даден актив, т.н. сравнителен метод. Този метод дава резултати най-близки до реалните пазарни нива и неслучайно често е с най-голяма тежест при определяне на пазарна стойност. Целта на оценителя е да получи достатъчно достоверна информация и да я ползва коректно при формирането на преценката си. Ако при определяне на пазарната стойност на даден актив ползвахме единствено сравнителен метод, то тогава може би щяхме да кажем „да, пазарната стойност може да е равна на цената на сделката, или поне достатъчно близка”. Дори и в този случай обаче, определянето на пазарната стойност не може (и не трябва) да отчита всички условия, влияещи върху цената при договор за покупко-продажба.

Факт е, че оценяването в значителна степен се влияе от мнението на оценителя, но независимо от това, то се основава на много принципи, правила и ограничения, подробно описани в българските и международните стандарти за оценяване. Стойността на даден актив, било то недвижим имот, машина, съоръжение или транспортно средство, може да бъде определена по един или комбинация от няколко метода, в зависимост от целта на оценката и изискванията на възложителя. Най-често собственикът на даден актив получава индикация за неговата цена от публична информация за пазара на този вид активи, от посредници, доставчици, статистически данни и други източници. Правилното тълкуване на потоците от информация може да даде достатъчно реалистична представа за цената на актива, на която може да бъде разменен. Това е и един от основните подходи за определяне на пазарната стойност на даден актив, т.н. сравнителен метод. Този метод дава резултати най-близки до реалните пазарни нива и неслучайно често е с най-голяма тежест при определяне на пазарна стойност. Целта на оценителя е да получи достатъчно достоверна информация и да я ползва коректно при формирането на преценката си. Ако при определяне на пазарната стойност на даден актив ползвахме единствено сравнителен метод, то тогава може би щяхме да кажем „да, пазарната стойност може да е равна на цената на сделката, или поне достатъчно близка”. Дори и в този случай обаче, определянето на пазарната стойност не може (и не трябва) да отчита всички условия, влияещи върху цената при договор за покупко-продажба.

Факт е, че оценяването в значителна степен се влияе от мнението на оценителя, но независимо от това, то се основава на много принципи, правила и ограничения, подробно описани в българските и международните стандарти за оценяване. Стойността на даден актив, било то недвижим имот, машина, съоръжение или транспортно средство, може да бъде определена по един или комбинация от няколко метода, в зависимост от целта на оценката и изискванията на възложителя. Най-често собственикът на даден актив получава индикация за неговата цена от публична информация за пазара на този вид активи, от посредници, доставчици, статистически данни и други източници. Правилното тълкуване на потоците от информация може да даде достатъчно реалистична представа за цената на актива, на която може да бъде разменен. Това е и един от основните подходи за определяне на пазарната стойност на даден актив, т.н. сравнителен метод. Този метод дава резултати най-близки до реалните пазарни нива и неслучайно често е с най-голяма тежест при определяне на пазарна стойност. Целта на оценителя е да получи достатъчно достоверна информация и да я ползва коректно при формирането на преценката си. Ако при определяне на пазарната стойност на даден актив ползвахме единствено сравнителен метод, то тогава може би щяхме да кажем „да, пазарната стойност може да е равна на цената на сделката, или поне достатъчно близка”. Дори и в този случай обаче, определянето на пазарната стойност не може (и не трябва) да отчита всички условия, влияещи върху цената при договор за покупко-продажба.