Първите три-четири месеца на 2026 година показаха, че романтичният постковид период вече свършва. Това е валидно, както за България, така и за почти всички страни в Европейския съюз. Ръстовете на цените от над 15% на годишна база постепенно ще останат в миналото и започва нов цикъл на успокояване на пазара. Тази тенденция се прояви малко по-късно в София и големите градове у нас, основно заради приемането на еврото в началото на годината. Но вече и този очакван ефект върху цените е изконсумиран и инвеститорите в недвижими имоти постепенно започнаха да променят стратегиите си за влизане и излизане от пазара.

Купувам и държа

Една от най-популярните стратегии от последните 4 години започва да се променя с бързи темпове. Всъщност това раздели инвеститорите от откровените спекуланти, които допреди година играеха в една и съща ниша. Най-просто това може да се изрази в следната схема – купуваш, изчакваш малко да се вдигне цената и продаваш с печалба. Непрестанното повишение на цените на имотите, в повечето случаи независимо от състоянието и локацията, помагаше таза стратегия да работи безотказно.

В момента повечето инвеститори преминават към нова стратегия – купувам, гледам да печеля от наем и държа имота. Основните причини са три. На първо място е стабилизирането на наемите на високи нива. В същото време цените на имотите растат с много по-малък процент опреди. И третата причина е, че плащането на лихви по привлечен капитал за спекулативни сделки, „изяжда“ почти изцяло печалбата от спекулацията. Затова сега основният въпрос, на който отговарят инвеститорите, е „ Колко ми носи на месец?“, а не „Колко ще поскъпне“.

По-дълъг хоризонт

Смяната на стратегията удължава значително хоризонта на инвестицията. Доскоро този хоризонт, от покупката до продажба с печалба, се движеше от порядъка средно на 1–3 години. Днес този срок постепенно се увеличава и очакванията са, че новият хоризонт на инвестициите и тяхната реализация ще бъде 5–10 години. Основната причина е по-бавният цикъл на реализация, но към нея трябва да добавим и очакванията за повишение на транзакционните разходи по сделките. Всичко това значително ограничава възможността за бърза спекулация.

За значително по-бавния ръст на цените и увеличението на инвестиционния хоризонт, допринася и рискът от повишение на банковите лихви. Този риск е породен от забавянето на европейската икономика и глобалните проблеми, най-вече – Войната в залива. Това ще кара все повече инвеститори да разчитат на по-голям собствен капитал, спрямо привлечения ресурс.

По-строг подбор на имотите

Всички гореизброени проблеми ще накарат инвеститорите да прибягнат до значително по-внимателен подбор на имотите, в които влагат собствен капитал. Те промениха отношението си към локацията, като от по-скоро маркетингов поглед към нея, сега гледат значително по-реално. Това означава, че комбинацията „панел в слаб район“ вече се възприема като висок риск, а не като възможност за голяма печалба. Сега се наблюдава ликвидност на инвестицията, от гледна точка на отдаването под наем, типът наематели които могат да бъдат привлечени, както и всички варианти за бъдещо предлагане, в контекста на развитието на района.

Затова инвеститорите вече предпочитат да купят един малък, хубав апартамент в много добър район, отколкото две панелки за ремонт, в район, който няма перспектива. Или казано по друг начин – качеството бие количеството.

Максимална диверсификация

Както стана модерно в последно време, и инвеститорите в имоти предпочитат максимално да хеджират вложенията си. Това означава, че не залагат само на апартаменти в един град, а на разнообразни варианти в повече от едно населено място.

Все по-често те включват в портфолиото си паркоместа, гаражи, складове, както и къщи извън големия град. Крайната цел е максимална диверсификация, която води до три основни положителни ефекта. На първо място дава възможност за много по-голяма печалба от отдаване на имотите под наем. Вторият ефект е значителното намаляване на риска от загуби, а това води до третия основен ефект от цялостната смяна на стратегията – реализирането на максимална доходност от инвестицията.