Пазарът на жилища остава най-динамичен 23.06.2010

в. Пари, Красимира Янева

Купувачи, които изчакваха спада в цените, започват да търсят активно имоти, казва Страхил Иванов, управител на Явлена

Господин Иванов, как се промениха цените на жилищата през второто тримесечие на годината на база реални сделки? През първото тримесечие средно спадът беше 5%, той продължава ли, или има застой?
- През второто тримесечие можем да кажем, че по-скоро има застой в цените на жилищните имоти и в същото време леко раздвижване при сделките. Още е рано обаче това да се тълкува като положителен сигнал за възстановяване на пазара на имоти - много повече трябва да се случи, за да можем да твърдим подобно нещо.

Кои са предпочитаните квартали в София и предпочитаното строителство?
- Купувачите в момента са доста объркани, тъй като чуват разнопосочни сигнали от страна на медии, познати и агенции за недвижими имоти. От една страна, до тях достигат слухове, че цените са изключително ниски и едва ли не за 30 000-50 000 EUR може да си купят почти всичко. След като обсъдят това с приятели и познати, стигат до заключението, че не само може да си купят почти всичко, но и че трябва допълнително да свалят цената при преговори, тъй като продавачите са склонни да правят отстъпки. И разбира се, решават да си купят нов, завършен апартамент в южен или източен квартал на София. За брокерите след това става изключително трудно да убеждават клиентите си, че това е невъзможно. Тук, разбира се, от изключително значение е професионализмът на брокера, който трябва да познава достатъчно добре както имотния пазар, така и желанията и очакванията на своя клиент. Често се случва сделки да се провалят при преговори поради неподготвеността на брокера, който не успява да овладее ситуацията поради това, че не познава клиента си. В "Явлена" едно от основните правила е още в началото да разберем какво искат нашите клиенти, обосновано да им разясним пазарната ситуация и да намерим златната среда между техните очаквания и това, което може реално да се случи. Отстъпки от продажната цена се дават, разбира се, но всичко е в определени граници. В крайна сметка пазарът е там, където се срещнат желанията на двете страни.

В какъв диапазон се движи най-често бюджетът за покупка на жилище в София?
- Бюджетът за покупка е разнообразен. Докато миналата година се въртеше основно около 50 000 EUR, сега има както купувачи с бюджет от 30 000-40 000 EUR, така и такива, които определят сума за закупуване на жилищен имот над 100 000 EUR. Основно обаче продължават се търсят двустайни жилища на цени около 50 000 EUR.

Вярно ли е, че през последните месец-два намалява броят на жилищата за продажба, а купувачите се увеличават?
- Дори да има такава промяна, съпоставена с мащабите на пазара, тя не може да бъде определена като сериозен индикатор за някаква тенденция. В момента купувачи, които изчакваха през последната година и половина-две, за да видят докъде ще стигне дъното на пазара, започват да търсят активно. Но техният брой не е толкова голям и в никакъв случай не надвишава предлагането. Друг е въпросът доколко се срещат желанията на продавач и купувач. Както вече споменах, има голямо разминаване в този аспект и това, че пазарът не може да удовлетвори занижените очаквания на купувачите, не означава, че пазар няма. В момента все още се търси равновесната точка.

Отразява ли се поевтиняването на еврото по някакъв начин върху пазара на жилища в България?
- Не. Няма как това да се случи, като се има предвид, че двете валути, в които се търгуват имоти в България, са евро и лев. Случаят не е такъв, да речем, с електронните стоки, които основно се внасят от доларови икономики.

Има ли чести случаи, в които заради лоши прогнози за икономическото развитие или други негативни новини потенциалните купувачи се отказват от сделка?
- Подобна ситуация наблюдаваме и в момента от началото на кризата. Въпреки че част от купувачите, които изчакваха "дъното" на цените, вече започват да пазаруват, много други все още не могат да се решат, очаквайки по-голямо дъно. Въпросът е да се уцели моментът точно преди пазарът да тръгне отново нагоре, а кога ще е това, все още е трудно да се каже. Освен прогнозите за пазара - лоши или добри - интересно е  наблюдението, което правим за ефекта от Световното първенство по футбол. Обикновено когато има подобно събитие, интересът спада за около месец, но все още е рано да определим има ли такава тенденция тази година. Ако поговорим пак след месец, може би ще имаме някои интересни наблюдения.

Колко повече сключени сделки има "Явлена" в сравнение със същия период на миналата година?
- Сделките са повече, но немного. Интересен е "танцът" между продажбите и наемите, който тази година наподобява танго. Двата отдела при нас непрекъснато се редуват по активност и успеваемост. Ако оставим настрана странични фактори (като началото и края на учебната година за студентите при наемите), може да се каже, че трендът на пазара се движи почти на еднакви нива като активност и в двата сектора.

Има ли ефект от по-облекченото банково кредитиране и от това, че отново започнаха да се рекламират заеми със 100% финансиране?
- От началото на кризата хората започнаха да внимават повече при поемането на ангажимент за изплащане на ипотечен кредит и да гледат по-сериозно на отговорността да отделят всеки месец определена сума от заплатите си за изплащане на жилище. Много от тях се замислят и за сигурността на работните си места. Може би затова по-активната рекламна политика на банките все още не дава чувствителни резултати.

Ваши колеги смятат, че през последното тримесечие на годината цените на жилищата ще почват да растат плавно. Споделяте ли това мнение?
- Все още поддържам мнението си, че през есента ще продължаваме да търсим дъното на пазара. Що се отнася до последното тримесечие, зимата никога не е била силен сезон за пазара на имоти, не вярвам тази година да е изключение.