През последните 2-3 години българинът имаше време да се огледа и да осмисли икономическата ситуация и своето поведение в нея. Хората успяха да се отърсят от забързания темп на растежа на цените в имотния сектор, който понякога ги караше да взимат прибързани решения, притиснати от времето, и да се ориентират в пазара, преценявайки най-правилната и най-изгодната за себе си инвестиция.

Инвестиция наистина е най-точната дума в случая, тъй като хората осъзнаха стойността на капитала във всеки един смисъл. В тази връзка, през последните месеци Явлена наблюдава някои интересни трендове в сферата на инвестициите в недвижими имоти.

В какво се инвестира в момента в имотната сфера? Тенденции.

В качествени имоти. В имоти за лична нужда. В служители. В развиване на собствения бизнес. В подходящия консултант.

Въпреки намаляване броя на сделките през 2010 г., пазарът все пак дава положителни индикации, като увеличаване на кредитната активност, изразяваща се в покачване броя на сделките, сключени с помощта на ипотека с 2% спрямо 2009 г. На следващо място покупателната способност на населението също се е увеличила през 2010 г. спрямо 2009 г. Ако през 2009 г. са били необходими 9,55 средногодишни работни заплати за закупуването на двустайно жилище от 65 кв.м., то през 2010, това е можело да стане с 8,26 заплати. Нивата от миналата година се доближават до тези преди бума в сферата на недвижимите имоти (2002-2003 г.), както и като тенденция до тези в Западна Европа, където броят средногодишни заплати, необходими за закупуването на жилище е средно между 3 и 6.

От друга страна, цените на имотите засега задържат нивата от 2010 г., (между 700 и 900 евро/кв.м в масовия случай в София), като същевременно наблюдаваме съкращаване на срока за сключване са сделки в някои случаи. Това става основно, когато имотите са на пазарна цена, т.е. достигнали са до онзи момент, когато условията по сделката са еднакво удовлетворяващи за продавача и за купувача и техните позиции лесно се срещат. През последните три месеца в Явлена такива сделки се реализират в рамките на 2 седмици (на фона на два до шест месеца, когато ситуацията е по-сложна през последните две години).

При наемите се наблюдава постепенна промяна от страна на наемателите в желанието им да наемат на най-ниската цена. При сблъсъка си с тези имоти, те често установяват, че качеството отговаря на цената, т.е. тези имоти са в много лошо състояние (например такива, които са били използвани от строителни бригади), имат нужда от ремонт, който собственикът няма да направи, липсва обзавеждане и т.н.

Друга интересна тенденция при рентиерстването е оттеглянето на наемателите от наемане на апартаменти за офиси в жилищни сгради или наемането само на такива със статут и то до 1-2 етаж. С поведението на бизнеса и неговите инвестиции са свързани и още някои интересни тенденции през последните месеци. Освен, че вече се ориентира към нов тип имоти за своите представителства – в модерния тип офис сгради – той става и по-отговорен към своите служители. Много компании наемат или закупуват жилища за своите служители в близост до офиса, т.е. те имат желание да инвестират в човешки ресурси, поради което правят инвестиция в недвижими имоти. Това са например фирми с офиси по Цариградско шосе и в Бизнес парка. Поради това и в някои райони, като Младост, наемите на апартаментите държат стабилни нива – често по-високи с 10-15% от тези в принципно по-скъпи райони, в които обаче няма установени бизнес представителства.

Във връзка с инвестициите на бизнеса, напоследък се наблюдава и засилено търсене на имоти за задоволяване на собствени нужди от страна на компании, които искат да се разширят, да разполагат със собствена складова база или шоурум, да закупят парцел за построяването им. Това личи и от броя издадени разрешения за строеж и започнатите строежи на бизнес имоти през 2010 г. Запитвания за такива имоти от края на 2008 г. насам почти липсваха, а появата им е положителен сигнал както за икономическото състояние на бизнеса в България, така и за доверието и усещането му за „правилния момент“ на имотния пазар.

Що се отнася до търсенето на офиси за покупка, в момента има две противостоящи тенденции: от една страна немалко фирми се изнасят в покрайнините на града, тъй като същността на бизнеса им не предполага необходимост от близост до административни сгради и институции (напр. офис сграда на бул. Вл. Вазов), докато напротив – за други компании това е абсолютно задължително и те търсят преместване на по-централна локация (връщане от бизнес зоната от покрайнините).

От друга страна магазините се завръщат на мода. Хитът, който бяха моловете през последните няколко години, създаде както техни привърженици, така и хора, които не харесват обстановката в тях и предпочитат търговските улици. От миналата седмица станахме свидетели и на поредната стачка на наематели в един от столичните молове, с искане за промяна на условията по сключените договори. Всичко това постепенно отключва търсене на магазини в центъра, които същевременно започнаха да изчезват на хубавите места. В Младост пък се наблюдава търсене на малки търговски площи по главните пътни артерии за рентиерска инвестиция (за фризьорски салони и квартални магазини) с цел последващо отдаване под наем.

Има промяна и в нагласите спрямо т.нар. имоти ново строителство. През последните 2 години почти не се изграждаха нови сгради, поради което имотите от този тип намаляват, а нуждите на хората се увеличават (по данни на НСИ в края на 2010 г. изключение от големите областни градове прави само Бургас. В останалите градове, вкл. в София разрешенията за строеж са намалели с 30-50% спрямо края на 2009 г.). Изборът и разнообразието в този сектор са илюзия, тъй като качествените имоти са малко. От друга страна фирмите, които продължават да строят в момента са устойчивите и стабилните, за които дори и банките отпускат финансиране на Акт 14 (Емпорики банк) и Акт 15 (МКБ Юнионбанк). В тази връзка купувачите трябва да правят разлика между сграда без разрешение за ползване, по която строителството е замразено и такава, която активно се строи. В момента на пазара строят доказалите се строители и започнаха да се развиват професионалните предприемачи.

Изготвил: екип на Явлена