Каква е пазарната ситуация в момента
Хората, които притежават пари и биха искали да ги инвестират, навсякъде се чувстват недостатъчно сигурни и това провокира търсене на различни инвестиционни възможности. Не е ясно какво се случва на фондовата борса, никой не е сигурен какво е положението при банките, в коя банка да си държи парите. А на пазара на недвижими имоти продължава спадът в цените. Не толкова устремно, колкото беше през последните две години, но все пак продължава. Очаквам, че този спад скоро ще започне да затихва. Причината за това са сигналите, които се появяват от отделни сектори на пазара на недвижими имоти. Подобряват се и данните за икономиката ни по отношение на износа. Проблемът обаче е в липсата на финанси, което оказва сериозно влияние върху ръста на цените, върху увеличаването на търсенето, но не и върху увеличаването на вътрешното търсене. От друга страна, наблюдаваме увеличаване на влоговете в банките, което означава, че богатството на хората не е намаляло толкова много. Напротив, данните на банките показват, че има увеличаване на вложенията. Важен е моментът, когато психологическото усещане на хората, че трябва да инвестират в недвижими имоти, ще надделее над страха им да го направят. Когато се случи това, няма да минат повече от три или четири месеца преди да спре спадът на цените.
На имотния пазар всичко е психология
Всичко е психология и доверие. Какво стана в България – парите влязоха у нас през последните седем години, те са тук, на са излезли, парите на хората като богатство ги има. Вярно, че намаляват, но все пак ги има. Строителният продукт го има. Уж всичко е както трябва, но психологията и негативните очаквания накараха хората да се оттеглят от пазара, което доведе до срив. А това е спад в рамките на 30 до 50% на цените. А за някои типове недвижими имоти – ваканционни имоти и земи, сривът е дори в пъти.
Какъв е спадът в цените на имотите през 2010 г.
На базата на анализите, които се правят в Явлена, спадът на цените на имотите през първото полугодие е в рамките на около 12%. Най-вероятно до края на годината понижението на цените ще достигне 15-18%. Като цяло през следващите шест месеца очаквам допълнителен спад на пазара, а в рамките на следващата година – спиране на понижението.
Защо спадът в цените не увеличава обема на сделките
Тук става въпрос за притеснение на хората. Хората се страхуват да инвестират. Каква е логиката при положение, че отвсякъде ме засипват с информация, за непрекъснато падащи цени, аз да купувам недвижим имот. Хората купуват недвижим имот по две причини, когато имат спешна нужда или когато очакванията им са да спре спадът на цените. Можем да добавим и трета причина, когато уникален имот може да бъде придобит на много ниска цена. Например великолепен апартамент на Докторски паметник с изглед към парка, който да вземете на 1500 евро или на 1300 евро на кв.м. Знаете, че такава сделка трудно ще се появи при един нормален пазар. Тоест посоката на пазара се движи от вътрешното убеждение на хората, а вътрешните убеждения се формират от всичко това, което ви заобикаля – близки, познати, медии, вестници, анализатори и всякакъв тип специалисти.
В какъв диапазон се движат цените на жилищата в София
Стандартно в рамките 600-900 евро. В този диапазон се сключват сделки. Тези, които са над 900 евро, са по-скоро изключение.
Какво се случва на наемния пазар
По отношение на пазара на наеми обикновено има разминаващи се графики – когато покупко-продажбите страдат, наемите се качват – когато наемите страдат, става обратното. При тази криза това нещо се прояви в първите шест месеца и после спадът беше повсеместен и на пазарни цени и на наемни цени. Наемите се промениха много в посока надолу. Вече говорим за по-голяма част от обектите в лева. Снижението е над 40%. Допреди две години нямаше наемна цена в София дори на гарсониера под 300 евро. В момента за 300 евро можете да си вземете двустаен апартамент в широк център и то безпроблемно. До края на годината се надявам наемите да задържат нивата си, защото са необичайно ниски и достигат до една долна граница на логичност, когато хората предпочитат да не отдават под наем, за да не им се разрушава имотът.
Има ли в крайна сметка „балон“ на пазара на имоти
Особено е да коментираме балон на недвижими имоти в България, защото ако не беше световната финансовата криза не се знае дали тези цени щяха да паднат. Причината е, че нашите цени са много по-ниски, отколкото са в европейските държави и от тази гледна точка не трябва да разглеждаме балона като нещо, което е било неправомерно направено. Да, при нас се отрази, защото имаше изключително голямо развитие на строителството, много инициативност, много предприемачество. Да се надяваме, че този хъс в хората се е запазил и строителството ще продължи без да бъде загубен потенциалът, който се създаде. Но сривът при нас е вследствие на липсата на финансиране от чужбина. Тоест, когато не влизат свежи пари, когато не се започват нови инвестиционни проекти, се получи липса на финансиране в строителството, бърза нужда от свежи пари вчера и се стигна до спад на цените в тези активи.
Откъс от интервю на мениджъра на Явлена Страхил Иванов пред интернет портала www.jobs.bg. Интервюто взе Магдалена Иванова
Етикети: Недвижими имоти
Благодаря за информацията във връзка с наемите! Смятам да предоговоря своя наем след това, което прочетох. 40% ми звучи като достатъчно основание да се срещна с наемодателката.
„Уж всичко е както трябва, но психологията и негативните очаквания накараха хората да се оттеглят от пазара, което доведе до срив“ – точно обратното, изобщо не е всичко както трябва. Цените на имотите не бяха изобщо съобразени с доходите на населението, както и възможностите за изплащане с кредит. Това го няма никъде човек да се зароби с кредит, чиято вноска е поне 50% от доходите му за период 30г. напред. А психологията не е само до падащи цени. Несигурността на работа, намалените доходи, риска от незавършеност на обекта и т.н. са едва една малка част от всички фактори, които оформят оттеглянето на българския купувач на имоти.